송석의 부동산 경제 연구소 · 부동산 세금 기초
종합부동산세 계산법은 네 단계로 정리됩니다. 먼저 6월 1일 기준으로 가진 주택의 공시가격을 모두 더합니다. 여기서 공제금액을 빼고(1세대 1주택 12억원, 그 외 9억원) 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구합니다. 마지막으로 이 과세표준에 세율을 적용합니다. 계산된 세액에서 재산세 중복분과 고령자·장기보유 공제를 빼고, 농어촌특별세 20%를 더하면 최종 납부액이 됩니다. 아래에서 7단계 계산 순서와 세율표, 1주택·2주택·3주택 계산 예시를 차례로 확인할 수 있습니다.
 |
| 2026 종합부동산세 계산법 7단계 1주택 공제 12억 다주택 9억 공정시장가액비율 60% |
먼저 결론
- 과세기준일: 매년 6월 1일 소유자 기준
- 공제금액: 1세대 1주택 12억원, 그 외 개인 9억원
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 60%
- 세율: 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억원 초과분부터 2.0~5.0%
- 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있음
- 납부: 12월 1일~15일, 세액이 250만원을 넘으면 분납 가능
📋 목차
- 종합부동산세는 누가 내나
- 종합부동산세 계산법 7단계
- 2026년 주택분 세율표
- 1세대 1주택 세액공제
- 보유 유형별 계산 예시
- 부부 공동명의는 무엇이 다른가
- 납부 일정과 2027년 개편안
- 자주 묻는 질문
1. 종합부동산세는 누가 내나
종합부동산세(종부세)는 재산세와 별도로, 보유한 부동산의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘는 사람에게 국가가 부과하는 세금입니다. 주택은 사람별로 전국의 주택 공시가격을 모두 더해서 판단합니다. 그래서 공시가격이 9억원인 집 두 채를 가진 사람은 합계 18억원을 기준으로 계산합니다.
계산의 출발점이 공시가격이므로 실거래가나 KB시세와 헷갈리지 않아야 합니다. 세 가격의 차이는 아파트 가격 4가지 차이와 공시가격·기준시가·시가표준액 구분법에 정리해 두었습니다.
2. 종합부동산세 계산법 7단계
1단계6월 1일 기준 보유 주택 확인
6월 1일에 등기상 소유자인 사람이 그해 종부세를 냅니다. 5월 31일에 잔금을 치른 매수인은 내고, 6월 2일에 치르면 매도인이 냅니다.
2단계주택 공시가격 합산
부동산 공시가격 알리미에서 주택마다 공시가격을 조회해 모두 더합니다. 지분으로 가진 주택은 지분만큼만 넣습니다.
3단계공제금액 빼기
1세대 1주택자는 12억원, 그 외 개인은 9억원을 뺍니다. 결과가 0 이하면 종부세는 없습니다.
4단계공정시장가액비율 60% 곱하기
공제 후 금액에 60%를 곱한 값이 과세표준입니다.
5단계세율 적용
과세표준 × 세율 − 누진공제로 산출세액을 구합니다. 세율표는 아래 3번에 있습니다.
6단계재산세 중복분과 세액공제 빼기
같은 과세표준에 이미 낸 재산세는 이중과세가 되지 않도록 빼 줍니다. 1세대 1주택자는 여기서 고령자·장기보유 공제도 적용합니다.
7단계세부담상한 확인 후 농어촌특별세 더하기
재산세와 종부세를 합친 금액이 전년 대비 150%를 넘으면 초과분은 내지 않습니다. 최종 종부세에 20%를 농어촌특별세로 더합니다.
6단계에서 빼는 재산세는 주택 재산세를 먼저 알아야 계산할 수 있습니다. 재산세 계산 방법은 주택 재산세 계산법 7단계를 참고하세요.
3. 2026년 주택분 세율표 (개인)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 누진공제 | 3주택 이상 | 누진공제 |
|---|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | - | 0.5% | - |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 | 2.0% | 1,440만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 | 3.0% | 3,940만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 1억 180만원 | 5.0% | 1억 8,340만원 |
※ 누진공제는 구간별 계산을 한 번에 하기 위한 값으로, 세율표를 바탕으로 직접 계산했습니다. 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율이 적용되고 기본공제가 없습니다.
4. 1세대 1주택 세액공제
1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따라 산출세액의 일정 비율을 공제받습니다. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
고령자 공제 (6월 1일 기준 나이)
만 60~65세 미만: 20%
만 65~70세 미만: 30%
만 70세 이상: 40%
장기보유 공제
5~10년 미만: 20%
10~15년 미만: 40%
15년 이상: 50%
5. 보유 유형별 계산 예시
아래 예시는 이해를 돕기 위해 재산세 중복분 공제와 세부담상한을 반영하기 전 금액으로 계산했습니다. 실제 고지액은 재산세 공제만큼 더 낮아집니다.
① 1세대 1주택 18억원
만 68세, 12년 보유
(18억 − 12억) × 60% = 3.6억
3.6억 × 0.7% − 60만 = 192만원
세액공제 70%(30%+40%) → 57.6만원
농특세 11.5만원
합계 약 69만원
② 2주택 합계 20억원
(20억 − 9억) × 60% = 6.6억
6.6억 × 1.0% − 240만 = 420만원
세액공제 없음
농특세 84만원
합계 약 504만원
③ 3주택 합계 30억원
(30억 − 9억) × 60% = 12.6억
12.6억 × 2.0% − 1,440만 = 1,080만원
세액공제 없음
농특세 216만원
합계 약 1,296만원
①처럼 오래 보유한 고령 1주택자는 공제 효과가 큽니다. 반면 ③처럼 3주택 이상이면서 과세표준이 12억원을 넘으면 세율이 크게 올라갑니다. 집을 팔지 계속 가질지 고민 중이라면 주택 양도소득세 계산법도 함께 비교해 보세요.
6. 부부 공동명의는 무엇이 다른가
부부가 한 채를 공동명의로 가지고 있으면 원칙적으로 각자 9억원씩, 합계 18억원을 공제받습니다. 대신 고령자·장기보유 세액공제는 받을 수 없습니다. 원하면 1세대 1주택자 특례(12억원 공제 + 세액공제)로 바꿔 신청할 수 있습니다. 신청 기간은 매년 9월 16일~30일입니다.
어느 쪽이 유리할까
- 공시가격이 18억원 이하라면 공동명의 기본 방식으로 종부세가 없습니다.
- 공시가격이 높고 나이가 많거나 오래 보유했다면 1주택자 특례가 유리할 수 있습니다.
- 홈택스 모의계산으로 두 방식을 모두 계산해 보고 선택하는 것이 가장 정확합니다.
7. 납부 일정과 2027년 개편안
| 과세기준일 | 6월 1일 |
| 합산배제·특례 신고 | 9월 16일~30일 |
| 고지·납부 | 11월 하순 고지서 발송, 12월 1일~15일 납부 |
| 분납 | 세액 250만원 초과 시 일부를 6개월 이내 나눠 납부 |
⚠️ 2027년 이후 달라질 수 있는 부분
정부의 2026년 세제개편안에는 1세대 1주택 공제를 거주 여부에 따라 14억원 또는 9억원으로 나누고, 공정시장가액비율을 70%로 올리는 내용 등이 들어 있습니다. 이는 2027년 납세의무분부터 적용을 추진하는 개편안이므로, 국회 통과 여부와 최종 내용을 확인해야 합니다. 2026년 12월에 내는 종부세에는 이 글의 현행 기준이 적용됩니다.
8. 자주 묻는 질문
Q. 일시적 2주택이면 9억원 공제인가요?
A. 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등은 1세대 1주택자로 보는 특례가 있습니다. 9월 특례 신고 기간에 신청해야 적용됩니다.
Q. 재산세와 종부세는 따로 내나요?
A. 네. 재산세는 7월과 9월에 지자체에 내고, 종부세는 12월에 국세로 냅니다. 종부세를 계산할 때 겹치는 재산세는 빼 줍니다.
Q. 6월에 집을 사면 그해 종부세를 내나요?
A. 6월 1일 이후에 잔금을 치렀다면 그해 종부세는 매도인이 냅니다. 취득 시점의 세금은 주택 취득세 계산법에서 확인할 수 있습니다.
마무리 정리
종부세는 공시가격 합계 → 공제 → 60% → 세율 → 재산세·세액공제 차감 → 농특세 순서만 기억하면 고지서가 오기 전에 대략적인 금액을 계산할 수 있습니다. 이 글은 2026년 9월 현재 법령과 공개 자료를 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 정확한 세액은 홈택스 모의계산이나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
작성: 송석 · 송석의 부동산 경제 연구소