주택 재산세 계산법은 ① 6월 1일 기준 소유자를 확정하고 → ② 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤 → ③ 과세표준 구간별 세율을 적용하고 → ④ 지방교육세와 도시지역분을 더하는 순서로 이뤄집니다. 여기서 가장 많이 놓치는 부분이 공정시장가액비율입니다. 공시가격 5억 원 주택이라고 5억 원에 세율을 매기는 것이 아니라, 2026년 1세대 1주택이라면 44%를 곱한 2억 2천만 원이 과세표준이 됩니다. 아래에서 2026년 현행 비율과 세율표, 실제 계산 예시, 납기와 절세 포인트를 순서대로 확인할 수 있습니다.
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| 주택 재산세 계산법을 확인하려고 재산세 고지서와 계산기를 놓고 공시가격과 세율을 계산하는 모습 |
먼저 결론
- 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 이 날의 소유자가 1년치 재산세를 전부 냅니다.
- 과세표준 = 공시가격(시가표준액) × 공정시장가액비율입니다.
- 2026년 비율은 일반 주택 60%, 1세대 1주택 43~45%, 토지·건축물 70%입니다.
- 주택 세율은 0.1~0.4% 4단계 누진이며, 공시가격 9억 원 이하 1주택은 구간별로 0.05%p 낮은 특례세율이 적용됩니다.
- 고지서 금액은 재산세 본세 + 지방교육세(본세의 20%) + 도시지역분(과세표준의 0.14%)의 합계입니다.
- 납기는 주택분을 반으로 나눠 7월 16~31일과 9월 16~30일이며, 연 세액 20만 원 이하면 7월에 한 번에 부과됩니다.
목차
1. 과세기준일 6월 1일이 갈라놓는 것
재산세는 일수로 나누어 내지 않습니다. 매년 6월 1일 현재 소유자가 그 해 재산세 전액을 부담합니다. 6월 2일에 집을 팔았어도 그 해 재산세는 매도인이 냅니다. 반대로 5월 31일에 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받았다면 매수인이 1년치를 다 냅니다.
여기서 기준이 되는 날짜는 등기 접수일과 잔금 지급일 중 빠른 날입니다. 그래서 실무에서는 매도인은 5월 말 이전 잔금을, 매수인은 6월 2일 이후 잔금을 선호하는 밀고 당기기가 벌어집니다. 며칠 차이로 수십만 원이 오가니 협상 카드로 쓰이는 것이 당연합니다.
계약일이 5월 말에서 6월 초에 걸린다면 특약으로 재산세 부담 주체를 명시해 두시는 편이 분쟁을 막습니다. 다만 특약은 당사자 간 약정일 뿐이고, 지자체는 6월 1일 소유자에게 고지서를 보냅니다. 계약 일정을 잡을 때는 주택 취득세 계산법도 함께 보시면 취득 단계 세금까지 한 번에 정리됩니다.
2. 공정시장가액비율 2026년 현행표
공정시장가액비율은 공시가격 중 몇 퍼센트를 과세표준으로 볼지 정하는 할인율입니다. 「지방세법 시행령」 제109조에 근거하며, 2026년 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 토지 및 건축물 | 70% |
| 주택 (일반·다주택) | 60% |
| 1세대 1주택 — 시가표준액 3억 원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 — 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 — 6억 원 초과 | 45% |
표에서 중요한 지점이 있습니다. 1세대 1주택 특례비율은 시가표준액 9억 원을 초과하는 주택도 포함해 적용됩니다. 뒤에서 다룰 세율 특례(9억 원 이하만 적용)와 기준이 다르니 혼동하지 않으셔야 합니다.
또한 이 비율은 대통령령으로 정해 매년 재검토됩니다. 2022년 45%로 낮춘 뒤 43~45% 구조가 이어지고 있지만, 영구 제도가 아니라 연도별 연장 사안입니다.
3. 주택 재산세 세율표와 특례세율
주택 재산세 세율은 과세표준 구간별 4단계 누진입니다. 여기서 말하는 과세표준은 공시가격이 아니라 앞 단계에서 비율을 곱한 금액이라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.
| 과세표준 | 표준세율 | 누진공제 | 1주택 특례세율 |
|---|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.10% | － | 0.05% |
| 6천만 ~ 1.5억 원 | 0.15% | 3만 원 | 0.10% |
| 1.5억 ~ 3억 원 | 0.25% | 18만 원 | 0.20% |
| 3억 원 초과 | 0.40% | 63만 원 | 0.35% |
오른쪽 열의 특례세율은 「지방세법」 제111조의2에 따라 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택에만 적용되며, 구간별로 표준세율보다 0.05%p 낮습니다. 특례 적용 기한은 연장 여부에 따라 달라지므로 납부 연도의 고지서로 확인하는 것이 정확합니다.
여기서 실무적으로 유리한 조합이 나옵니다. 1세대 1주택자는 비율 할인(43~45%)과 세율 할인(0.05%p)을 동시에 받습니다. 그래서 같은 공시가격이라도 1주택자와 다주택자의 재산세 차이가 상당히 벌어집니다.
내 집의 공시가격이 어떤 기준으로 산정되는지 궁금하시다면 공시가격과 시가표준액 비교 글을 먼저 읽어보시면 이해가 빠릅니다.
4. 고지서에 함께 붙는 세금 3가지
재산세 고지서를 받고 "계산한 금액보다 많다"고 느끼는 이유는 본세 외에 부가되는 세목이 있기 때문입니다.
- 지방교육세: 재산세 본세의 20%가 붙습니다. 예외 없이 거의 모든 주택에 부과됩니다.
- 재산세 도시지역분: 도시지역 내 부동산에 과세표준의 0.14%가 부과됩니다. 조례로 0.23%까지 조정 가능하며, 도시지역이 아니면 붙지 않습니다.
- 지역자원시설세: 소방시설 등에 쓰이는 목적세로, 건축물 시가표준액을 기준으로 별도 계산되어 병기됩니다.
즉 실제 납부액은 본세 + 본세×20% + 과세표준×0.14% + 지역자원시설세가 됩니다. 본세만 계산하면 실제 고지액의 70% 수준밖에 나오지 않으니, 예산을 잡을 때는 부가세목을 반드시 함께 보셔야 합니다.
5. 공시가격 5억 원 실제 계산 예시
도시지역에 있는 공시가격 5억 원 아파트를 1세대 1주택으로 보유한 경우를 계산해 보겠습니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 공시가격 | － | 500,000,000원 |
| 과세표준 | 5억 × 44% | 220,000,000원 |
| 재산세 본세 | 2.2억 × 0.20% − 12만 원 | 320,000원 |
| 지방교육세 | 32만 × 20% | 64,000원 |
| 도시지역분 | 2.2억 × 0.14% | 308,000원 |
| 합계(지역자원시설세 제외) | － | 692,000원 |
본세는 32만 원인데 최종 납부액은 69만 원대입니다. 도시지역분이 본세와 맞먹는 규모라는 점이 눈에 띕니다. 참고로 특례세율 구간별 누진공제액은 표준세율 공제액과 다르게 산정되므로, 위 예시는 구조 이해용 근사치이며 실제 고지액은 지자체 산출값과 원 단위에서 차이가 날 수 있습니다.
만약 같은 주택을 다주택자로 보유했다면 과세표준은 5억 × 60% = 3억 원이 되고 표준세율 0.25%가 적용되어 본세는 57만 원으로 뜁니다. 비율과 세율 두 단계에서 모두 불리해지는 구조입니다.
6. 계산 7단계 정리
- 6월 1일 소유자인지 확인합니다. 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이 기준입니다.
- 공시가격을 조회합니다. 부동산공시가격 알리미에서 해당 연도 공동주택가격을 확인합니다.
- 1세대 1주택 여부를 판단합니다. 세대 기준이며, 세대원 전체의 주택 수를 봅니다.
- 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 1주택이면 43~45%, 그 외에는 60%입니다.
- 과세표준 구간에 맞는 세율을 적용합니다. 9억 원 이하 1주택이면 특례세율을 씁니다.
- 지방교육세 20%와 도시지역분 0.14%를 더합니다. 지역자원시설세는 별도 병기됩니다.
- 위택스 미리계산으로 검증합니다. 직접 계산값과 차이가 크면 주택 수 판정이나 감면 적용 여부를 다시 확인합니다.
이 절차 중 3번에서 가장 많이 틀립니다. 배우자나 세대원이 지분을 가진 주택이 있으면 1세대 1주택에서 벗어날 수 있으니, 계산 전에 세대 전체 주택 수를 먼저 정리하시는 편이 좋습니다.
7. 납기와 분할 납부, 카드 납부
| 구분 | 납기 |
|---|---|
| 주택분 1/2 + 건축물분 | 7월 16일 ~ 7월 31일 |
| 주택분 1/2 + 토지분 | 9월 16일 ~ 9월 30일 |
| 연 세액 20만 원 이하 주택 | 7월에 전액 일괄 부과(조례에 따름) |
납기를 넘기면 납부지연가산세가 붙습니다. 카드 납부도 가능하며, 지방세는 국세와 달리 납세자가 부담하는 카드 수수료가 없습니다. 무이자 할부 이벤트를 활용하면 현금흐름 측면에서 유리할 수 있습니다.
세액이 일정 금액을 초과하면 분할 납부 신청도 가능하니, 부담이 크다면 납기 전에 관할 시·군·구 세무과에 문의하시는 편이 좋습니다.
8. 계약 전 확인할 체크리스트
- 잔금일이 6월 1일 전후인지 확인하고, 재산세 부담 주체를 특약으로 명시했나요?
- 해당 연도 공시가격을 알리미에서 직접 조회했나요?
- 세대원 전체 주택 수를 확인해 1세대 1주택 여부를 판단했나요?
- 도시지역 내 주택인지 확인해 도시지역분 0.14%를 예산에 반영했나요?
- 지방교육세 20%를 더한 실제 고지액으로 자금 계획을 세웠나요?
- 공시가격이 9억 원을 넘어 종합부동산세 대상이 될 가능성도 점검했나요?
- 고지서 금액이 과도하다고 판단되면 이의신청 기한을 확인했나요?
- 과세표준 상한제와 세 부담 상한으로 전년 대비 증가폭이 제한되는지 확인했나요?
마지막 항목을 덧붙이자면, 재산세에는 급격한 증가를 막는 장치가 있습니다. 「지방세법」 제110조의 과세표준 상한제로 과세표준 증가폭이 제한되고, 제122조의 세 부담 상한으로 산출세액 자체에도 한도가 걸립니다. 그래서 공시가격이 20% 올라도 세금이 20% 오르지는 않습니다.
재산세 기준이 되는 가격, 어떤 숫자를 봐야 할까요?
아파트 가격 4가지 차이 확인하기 →자주 묻는 질문 10개
1. 6월 2일에 집을 팔았는데 재산세를 제가 내야 하나요?
네. 6월 1일 현재 소유자가 그 해 전액을 부담합니다. 하루 차이로 1년치가 갈립니다.
2. 공시가격 5억 원이면 5억 원에 세율을 곱하는 건가요?
아닙니다. 공정시장가액비율을 먼저 곱합니다. 1세대 1주택 5억 원이면 44%를 적용해 2억 2천만 원이 과세표준입니다.
3. 43~45% 특례는 9억 원 초과 주택도 받나요?
공정시장가액비율 특례는 시가표준액 9억 원 초과 주택도 포함해 적용됩니다. 다만 세율 특례는 9억 원 이하만 해당합니다.
4. 부부 공동명의도 1세대 1주택 특례를 받나요?
세대 기준으로 1주택이면 적용됩니다. 지분별로 나눠 각자 고지서를 받되 특례 판정은 세대 단위입니다.
5. 재산세와 종합부동산세는 중복으로 내는 건가요?
둘 다 부과되지만, 종부세 계산 시 이미 낸 재산세 상당액을 공제해 이중과세를 조정합니다.
6. 오피스텔도 주택 세율이 적용되나요?
주거용으로 재산세가 과세되면 주택분 세율이 적용되고, 업무용으로 신고되면 건축물분 세율이 적용됩니다.
7. 공시가격이 크게 올랐는데 세금도 그만큼 오르나요?
아닙니다. 과세표준 상한제와 세 부담 상한이 증가폭을 제한합니다. 다만 한도 계산은 주택별로 달라집니다.
8. 도시지역분은 왜 따로 붙나요?
도시계획사업 재원을 마련하는 목적세 성격이라 과세표준의 0.14%가 별도 병기됩니다. 도시지역이 아니면 부과되지 않습니다.
9. 고지서 금액이 잘못된 것 같으면 어떻게 하나요?
관할 시·군·구 세무과에 문의하고, 이의신청이나 경정청구 절차를 이용할 수 있습니다. 기한이 정해져 있으니 빠르게 확인하셔야 합니다.
10. 임대 중인 집의 재산세는 세입자가 내나요?
아닙니다. 재산세는 소유자에게 부과되는 보유세이므로 임대인이 부담합니다.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율): 2026년 주택 60%, 1주택 43~45%, 토지·건축물 70% 확인
- 국세청 — 종합부동산세 법령 안내자료: 주택 재산세 세율 0.1~0.4%, 누진공제액, 9억 원 이하 1주택 특례 확인
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제110조(과세표준): 과세표준 산정 구조와 상한 규정 확인
- 위택스 — 지방세 미리계산: 재산세 세액 시산 및 납부
- 부동산공시가격 알리미: 공동주택가격·개별주택가격 조회
자료 확인일: 2026년 09월 19일 · 작성자: 송석
본 글은 주택 재산세 제도에 대한 일반 정보이며 개별 세무 상담을 대신하지 않습니다. 공정시장가액비율과 세율 특례, 감면 규정은 법령 개정과 지방자치단체 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신고·납부나 계약 결정 전에 관할 시·군·구와 세무 전문가의 확인을 받으시기 바랍니다.