주택 취득세 계산법은 ① 취득가액(과세표준)을 확정하고 → ② 주택 수와 지역을 따져 세율을 정한 뒤 → ③ 지방교육세·농어촌특별세를 더하고 → ④ 감면 요건을 적용하는 순서로 계산합니다. 1주택이라면 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고, 6억~9억 구간은 고정 세율이 아니라 계산식으로 소수점까지 산출됩니다. 조정대상지역 2주택 이상은 8%·12% 중과가 적용되며, 생애최초 구입은 최대 200만~300만원을 면제받을 수 있습니다. 아래에서 2026년 현행 세율표, 구간별 계산식, 부가세목, 감면 조건과 추징 사유를 순서대로 확인할 수 있습니다.
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| 주택 취득세 계산법을 확인하려고 매매계약서와 계산기를 놓고 취득가액과 세율을 계산하는 모습 |
행정안전부 위택스에서 내 조건의 세액을 직접 계산할 수 있습니다.
먼저 결론
- 취득세 = 취득 당시 가액 × 세율이며, 유상거래 주택은 1~3%, 중과 대상은 8% 또는 12%입니다.
- 6억~9억 구간 세율은 (취득가액(억원) × 2/3 − 3) × 1/100으로 산출하고 소수점 넷째자리까지 계산합니다.
- 실제 납부액은 취득세 외에 지방교육세와 농어촌특별세가 더해집니다. 85㎡ 이하 주택은 농특세가 비과세입니다.
- 생애최초 구입은 취득가액 12억원 이하 무주택 요건 충족 시 200만원(요건별 300만원) 한도로 감면됩니다.
- 감면받은 뒤 3년 이내 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면세액이 추징됩니다.
- 신고·납부 기한은 취득일부터 60일 이내이며, 놓치면 무신고·납부지연 가산세가 붙습니다.
과세표준은 무엇을 기준으로 정하나
취득세는 「지방세법」 제10조와 제11조에 따라 취득 당시의 가액에 표준세율을 곱해 산정합니다. 유상거래로 집을 사는 경우 과세표준은 원칙적으로 취득자가 신고한 실제 매매가액입니다. 매매계약서에 적힌 금액이 그대로 계산의 출발점이 된다는 뜻입니다.
여기서 주의할 점은 공시가격과 과세표준을 혼동하지 않는 것입니다. 공시가격은 재산세·종합부동산세의 기준이고, 상속·증여 같은 무상취득에서는 시가인정액이나 시가표준액이 기준이 되지만, 일반적인 매매에서는 실거래가액이 과세표준입니다. 세 가지 공적 가격의 차이는 공시가격·기준시가·시가표준액 구분법에서 자세히 확인할 수 있습니다.
또 하나, 취득세 계산에는 매매대금 외의 부대비용도 포함될 수 있습니다. 중개보수나 이사비는 과세표준에 들어가지 않지만, 매수인이 실질적으로 부담하기로 한 채무 인수액 등은 취득가액에 포함될 수 있습니다. 계약 구조가 단순한 매매가 아니라면 관할 시·군·구 세무부서에 사전 확인이 필요합니다.
2026년 주택 취득세율표 한눈에 보기
아래 표는 「지방세법」 제11조 제1항 제8호와 제13조의2 기준입니다. 주택 수는 1세대 기준으로 세며, 주택의 공유지분이나 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 봅니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% | 가액 구간별 차등 |
| 2주택 | 8% | 1~3% | 일시적 2주택은 중과 제외 |
| 3주택 | 12% | 8% | 중과기준세율 가산 방식 |
| 4주택 이상 | 12% | 12% | — |
| 법인 | 12% | 12% | 주택 수 무관 |
1주택 구간별 세율과 6~9억 계산식
1주택자의 유상거래 세율은 가액에 따라 세 구간으로 나뉩니다. 특히 중간 구간은 표에 적힌 고정 비율이 아니라 함수식이라는 점이 핵심입니다.
| 취득 당시 가액 | 적용 세율 | 계산 방식 |
|---|---|---|
| 6억원 이하 | 1% | 고정 1천분의 10 |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 약 1.01~2.99% | (가액(억원) × 2/3 − 3) × 1/100 소수점 넷째자리까지 |
| 9억원 초과 | 3% | 고정 1천분의 30 |
예를 들어 7억 5천만원 주택이라면 (7.5 × 2/3 − 3) × 1/100 = 0.02, 즉 2%가 적용됩니다. 이 구조 덕분에 6억원과 9억원 경계에서 세액이 급격히 튀는 문제가 완화되었습니다. 다만 정확히 6억원인 주택은 1%, 6억 100만원은 1.0067%처럼 경계값 처리가 이상·초과로 갈리므로 계약금액 협상 시 참고할 여지가 있습니다.
한편 연면적 331㎡ 초과 또는 공동주택 전용 245㎡ 초과 등 요건에 해당하고 시가표준액이 9억원을 넘는 고급주택은 표준세율에 중과기준세율의 400%(8%p)가 가산됩니다.
지방교육세·농어촌특별세까지 더한 실제 세율
실무에서 가장 자주 나오는 착오가 "취득세 1%니까 7억이면 700만원"이라는 계산입니다. 실제로는 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 신고·납부되므로 총 부담률이 더 높습니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|
| 6억 이하 1주택 | 1% | 0.1% | 0.2% | 1.3% |
| 9억 초과 1주택 | 3% | 0.3% | 0.2% | 3.5% |
| 중과 8% | 8% | 0.4% | 0.6% | 9.0% |
| 중과 12% | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
전용 85㎡ 이하 국민주택은 농어촌특별세가 비과세입니다. 따라서 같은 가격이라도 84㎡ 아파트와 100㎡ 아파트의 총 부담률은 0.2%p 이상 차이가 납니다. 면적 기준이 전용면적이라는 점도 함께 확인하세요.
85㎡라는 기준은 취득세뿐 아니라 여러 제도에서 반복 등장합니다. 계약서와 광고의 면적 표기가 전용인지 공급인지 헷갈린다면 전용면적과 공급면적의 차이를 먼저 정리해 두는 편이 안전합니다.
주택 취득세 계산 7단계
1단계: 취득 당시 가액을 확정합니다
유상 매매라면 실제 매매가액입니다. 다운계약이나 업계약은 가산세와 과태료 대상이 될 수 있으므로 계약서 금액과 실제 자금 흐름을 일치시켜야 합니다.
2단계: 1세대의 주택 수를 셉니다
본인뿐 아니라 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족 기준입니다. 배우자와 미혼 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 보는 것이 원칙입니다. 분양권과 조합원입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있습니다.
3단계: 주택 소재지가 조정대상지역인지 확인합니다
같은 2주택이라도 조정대상지역이면 8%, 비조정지역이면 1~3%로 갈립니다. 지정·해제는 변동되므로 계약 시점이 아니라 취득 시점의 지정 여부를 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.
4단계: 주택 수 제외 대상인지 검토합니다
시가표준액이 일정 금액 이하인 저가주택 등은 중과 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있습니다. 지방 저가주택 기준은 완화 개정이 이루어진 항목이므로 현행 시행령 금액을 반드시 확인하세요.
5단계: 해당 구간 세율을 적용합니다
6억~9억 구간이면 계산식을 그대로 대입합니다. 계산기 사용 시에도 결과 세율이 소수점까지 표시되는지 확인하면 입력 오류를 잡을 수 있습니다.
6단계: 지방교육세와 농어촌특별세를 더합니다
전용면적 85㎡ 이하인지 확인해 농특세 비과세 여부를 판단합니다. 여기까지 계산한 금액이 잔금일에 실제로 준비해야 할 세금입니다.
7단계: 감면 요건과 신고 기한을 확인합니다
생애최초·일시적 2주택 등 감면 요건에 해당하는지 점검하고, 취득일부터 60일 이내에 위택스 또는 관할 시·군·구청에 신고·납부합니다. 잔금과 등기를 같은 날 처리하는 경우가 많아 실무에서는 등기 접수 전에 납부를 마칩니다.
상황별 계산 예시 6가지
아래는 현행 세율을 적용한 계산 예시이며, 실제 세액은 주택 수 산정과 감면 적용 여부에 따라 달라집니다. 모두 전용 85㎡ 이하(농특세 비과세)를 가정했습니다.
| 사례 | 세율 산출 | 취득세 | 교육세 포함 총액 |
|---|---|---|---|
| 1주택 5억원 | 1% | 500만원 | 550만원 |
| 1주택 7억 5천만원 | (7.5×2/3−3)/100 = 2% | 1,500만원 | 1,650만원 |
| 1주택 8억 7천만원 | (8.7×2/3−3)/100 = 2.8% | 2,436만원 | 2,679만 6천원 |
| 1주택 12억원 | 3% | 3,600만원 | 3,960만원 |
| 조정지역 2주택 7억원 | 8% 중과 | 5,600만원 | 5,880만원 |
| 생애최초 4억원 (감면 200만원) |
1% → 400만원 − 200만원 공제 |
200만원 | 약 220만원 |
같은 7억원 주택인데 1주택이면 1,400만원대, 조정지역 2주택이면 5,880만원으로 4배 이상 벌어집니다. 취득세에서 세율표보다 주택 수 판정이 훨씬 큰 변수라는 점을 보여주는 대비입니다.
생애최초 감면 조건과 추징 사유
「지방세특례제한법」 제36조의3은 생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면을 2028년 12월 31일까지 규정하고 있습니다. 핵심 요건은 다음과 같습니다.
감면 기본 요건
- 주택 취득일 현재 본인과 배우자가 모두 무주택일 것
- 취득 당시 가액 12억원 이하의 주택을 유상거래로 취득(부담부증여 제외)
- 본인이 거주할 목적일 것
- 취득자가 미성년자가 아닐 것
- 본인이 대한민국 국민일 것
감면 한도는 두 가지로 나뉩니다. 전용 60㎡ 이하이고 취득가액 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택·도시형 생활주택, 요건을 갖춘 다가구주택, 그리고 인구감소지역 소재 주택은 산출세액 300만원까지 면제되고 초과분은 300만원을 공제합니다. 그 외 일반 주택은 200만원 기준이 적용됩니다. 2인 이상 공동 취득 시에도 주택당 총 감면액은 각각 300만원·200만원 이하로 제한됩니다.
무주택 판정에는 예외도 있습니다. 상속 공유지분을 모두 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 1채를 소유했거나 처분한 경우, 시가표준액 100만원 이하 주택, 전세사기피해주택 등은 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 봅니다.
추징되는 경우
감면받은 주택을 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하면 감면된 취득세가 추징됩니다. 배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외됩니다. "일단 감면받고 전세를 놓자"는 계획은 추징 대상이 될 수 있으니 실거주 계획을 먼저 확정하세요.
한편 이사·근무지 이동·취학·질병 요양 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일부터 3년(종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 1년) 내에 종전 주택을 처분하면 중과를 피할 수 있습니다. 기한 내 처분하지 못하면 중과세율로 재계산되고 가산세까지 붙습니다.
대출 한도와 취득세는 별개로 계산되지만 자금 계획에서는 함께 봐야 합니다. LTV·DTI·DSR 규제 기준을 함께 확인하면 잔금일에 필요한 현금 규모를 더 정확히 잡을 수 있습니다.
세액이 틀어지는 흔한 오해
| 흔한 오해 | 실제 기준 |
|---|---|
| 6~9억 구간은 2%로 고정이다 | 계산식으로 산출되어 가액마다 다릅니다. 2%가 되는 지점은 정확히 7억 5천만원입니다. |
| 취득세만 준비하면 된다 | 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 부과되어 총액이 더 큽니다. |
| 공시가격에 세율을 곱한다 | 유상 매매의 과세표준은 실제 취득가액입니다. 공시가격은 보유세 기준입니다. |
| 분양권은 주택이 아니니 주택 수와 무관하다 | 분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있습니다. |
| 세대 분리만 하면 중과를 피한다 | 배우자와 미혼 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 동일 세대로 보는 것이 원칙입니다. |
| 생애최초 감면은 받으면 끝이다 | 3년 이내 매각·증여·임대 시 추징됩니다. |
| 등기 후에 천천히 신고하면 된다 | 취득일부터 60일 이내가 법정 기한이며, 실무에서는 등기 접수 전에 납부합니다. |
계약 전 확인 체크리스트
잔금 전에 이 9가지를 확인하세요
- 계약서상 매매가액이 취득세 과세표준과 일치하는지 확인했나요?
- 1세대 주택 수를 배우자·미혼 자녀·분양권까지 포함해 세어봤나요?
- 취득 시점 기준으로 조정대상지역 지정 여부를 공고에서 확인했나요?
- 전용면적이 85㎡ 이하인지 확인해 농어촌특별세 부과 여부를 계산했나요?
- 취득가액이 6억원·9억원 경계에 걸쳐 있는지 확인했나요?
- 생애최초 감면 대상이라면 무주택 요건과 12억원 이하 요건을 충족하나요?
- 감면 후 3년 실거주 계획이 실제로 가능한 상황인가요?
- 일시적 2주택이라면 종전 주택 처분 기한(3년 또는 1년)을 달력에 적어두었나요?
- 취득일부터 60일 이내 신고·납부 일정과 자금을 확보했나요?
세금 계산 이전에 확인해야 할 것은 물건의 권리관계입니다. 세액을 아무리 정확히 계산해도 등기부등본의 갑구·을구를 놓치면 거래 자체가 위험해질 수 있고, 건물의 법적 상태는 건축물대장에서 따로 확인해야 합니다.
취득세와 함께 잔금일에 필요한 중개보수 상한도 미리 계산할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 10개
1. 취득세는 언제까지 내야 하나요?
부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 위택스 또는 관할 시장·군수·구청장에게 신고할 수 있고, 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 부과됩니다.
2. 7억원 아파트의 취득세율은 정확히 몇 퍼센트인가요?
(7 × 2/3 − 3) × 1/100 = 약 1.6667%입니다. 소수점 넷째자리까지 계산하므로 1.6667%가 적용되고, 취득세는 약 1,166만 6천원 수준입니다.
3. 부부 공동명의로 사면 취득세가 줄어드나요?
취득세는 취득가액 전체를 기준으로 계산하므로 공동명의 자체로 세액이 줄지 않습니다. 생애최초 감면도 주택당 총 감면액 한도가 정해져 있어 인원수만큼 늘어나지 않습니다.
4. 85㎡ 기준은 전용면적인가요, 공급면적인가요?
전용면적 기준입니다. 국민주택 규모(전용 85㎡ 이하)에 해당하면 농어촌특별세가 비과세됩니다.
5. 상속으로 받은 주택도 취득세를 내나요?
네. 상속 취득에도 취득세가 부과되며 유상거래 세율과 다른 세율이 적용됩니다. 상속은 신고 기한도 유상거래와 다르므로 관할 지자체 안내를 확인하세요.
6. 오피스텔을 사면 주택 취득세율이 적용되나요?
오피스텔은 건축물대장상 업무시설이라 취득 시점에는 일반 건축물 세율이 적용되는 것이 일반적입니다. 다만 주거용으로 사용 신고된 오피스텔은 이후 다른 주택을 취득할 때 주택 수에 포함될 수 있습니다.
7. 조정대상지역인지 어디서 확인하나요?
국토교통부의 조정대상지역 지정·해제 공고로 확인합니다. 지정 상태는 변동되므로 계약일이 아니라 취득일 기준으로 확인해야 합니다.
8. 생애최초 감면과 일시적 2주택 경감을 동시에 받을 수 있나요?
두 제도는 요건과 근거 조항이 다릅니다. 무주택자의 첫 주택 취득은 생애최초 감면, 기존 주택을 보유한 상태의 신규 취득은 일시적 2주택 특례가 검토 대상입니다. 중복 적용 여부는 개별 사실관계에 따라 달라지므로 관할 지자체나 세무 전문가에게 확인하세요.
9. 잔금을 치렀지만 등기를 미루면 취득세도 미뤄지나요?
아닙니다. 취득세 납세의무는 사실상 취득일을 기준으로 성립하므로 등기를 늦추더라도 60일 기한은 그대로 진행됩니다.
10. 계산 결과가 위택스와 다르면 어느 쪽이 맞나요?
최종 기준은 관할 지자체의 부과·수납 결과입니다. 위택스 미리계산은 참고용이며, 주택 수나 감면 요건 입력값이 실제와 다르면 결과가 달라질 수 있으므로 신고 전에 관할 세무부서에 확인하는 것이 안전합니다.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조 — 부동산 취득의 표준세율, 6~9억 구간 계산식
- 국가법령정보센터 「지방세법」 제13조의2 — 법인 및 다주택 취득 중과세율
- 국가법령정보센터 「지방세특례제한법」 제36조의3 — 생애최초 주택 구입 취득세 감면 요건, 한도, 추징
- 찾기 쉬운 생활법령정보 부동산 매매 각종 세금 납부하기 — 과세표준, 고급주택 중과, 가산세, 신고 기한
- 위택스 지방세 미리계산 — 취득세 자동 계산 공식 서비스
자료 확인일: 2026년 9월 16일
작성자: 공인중개사 송석 · 송석의 부동산 경제 연구소
본 글은 부동산 거래에 필요한 일반적인 세무 정보이며 개별 사안에 대한 세무 자문을 대신하지 않습니다. 취득세 세율, 감면 한도, 주택 수 산정 기준과 조정대상지역 지정은 법령 개정과 정부 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 실제 신고·납부 전에 위택스와 관할 시·군·구 세무부서의 공식 안내를 다시 확인하시고, 주택 수 판정이나 감면 중복 적용처럼 판단이 복잡한 사안은 세무 전문가에게 상담하시기 바랍니다.