공시가격 기준시가 차이는 누가, 어떤 세금을 위해 정하느냐에 있습니다. 공시가격은 국토교통부가 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 정해 재산세·종합부동산세와 복지제도 기준으로 쓰이고, 기준시가는 국세청이 상속세·증여세·양도소득세 계산을 위해 고시하며, 시가표준액은 지방자치단체가 취득세·등록면허세 같은 지방세에 적용합니다. 다만 주택은 공시가격이 시가표준액 역할까지 겸하는 반면, 오피스텔과 상가는 국세와 지방세에서 서로 다른 기준을 쓰는 경우가 있어 구분이 필요합니다. 아래에서 세 가지 가격의 비교표, 부동산 유형별 적용 기준, 조회와 이의신청 절차를 순서대로 확인할 수 있습니다.
주소창이 국토교통부 공식 도메인(realtyprice.kr)인지 확인한 뒤 이용하시기 바랍니다.
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| 공시가격 기준시가 차이를 비교하며 부동산 공적 가격 자료를 확인하는 모습 |
같은 부동산이라도 세금 종류에 따라 적용되는 공적 가격이 달라집니다.
먼저 결론
- 공시가격은 국토교통부와 시·군·구가 정하며 재산세·종부세와 복지 기준으로 쓰입니다.
- 기준시가는 국세청이 고시하며 상속세·증여세·양도소득세 계산에 쓰입니다.
- 시가표준액은 지방세 부과 기준이며, 주택은 공시가격을 그대로 시가표준액으로 씁니다.
- 세 가지 모두 실거래가격이 아니므로 시세와는 차이가 있습니다.
- 공동주택가격은 매년 1월 1일 기준으로 4월 말에 결정·공시되고, 그 직후 30일간 이의신청을 받습니다.
세 가지 공적 가격이 따로 있는 이유
같은 아파트인데 재산세 고지서와 증여세 계산에서 서로 다른 금액이 등장하면 당황하기 쉽습니다. 이는 오류가 아니라 제도의 목적이 다르기 때문입니다.
공시가격 제도는 부동산 가격공시에 관한 법률에 근거해 국가가 매년 부동산의 적정가격을 조사·공시하는 제도입니다. 여기서 적정가격이란 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 경우 성립할 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다. 이 가격은 조세뿐 아니라 개발부담금과 복지제도까지 60여 개의 행정 목적에 활용됩니다.
반면 기준시가는 국세청이 국세를 매기기 위해 산정하는 가격입니다. 상속세 및 증여세법 등에 근거하며, 실제 거래가격을 확인하기 어려울 때 과세 기준으로 삼습니다.
시가표준액은 지방세법에 따른 지방세 부과 기준입니다. 취득세를 신고할 때 신고가액이 없거나 시가표준액에 미치지 못하면 시가표준액을 기준으로 세금을 계산합니다.
중요한 점은 세 가지 모두 실거래가격이 아니라는 것입니다. 공시가격은 시세의 일정 비율 수준에서 형성되어 왔고, 그 비율(현실화율)은 부동산 유형과 가격대에 따라 달랐습니다. 그래서 공시가격이 올랐다는 사실만으로 내 집의 시세가 그만큼 올랐다고 해석하면 곤란합니다.
공시가격·기준시가·시가표준액 비교표
| 구분 | 공시가격·공시지가 | 기준시가 | 시가표준액 |
|---|---|---|---|
| 주관 기관 | 국토교통부, 시·군·구 | 국세청 | 지방자치단체 |
| 주요 근거 | 부동산 가격공시에 관한 법률 | 상속세 및 증여세법, 소득세법 | 지방세법 |
| 주된 용도 | 재산세, 종합부동산세, 복지 자격 판단 | 상속세, 증여세, 양도소득세 | 취득세, 등록면허세 |
| 기준일 | 매년 1월 1일(일부 6월 1일·7월 1일) | 매년 1월 1일 | 매년 1월 1일 |
| 조회처 | 부동산공시가격알리미 | 국세청 홈택스 | 위택스 |
표에서 놓치기 쉬운 부분은 주택의 경우 세 제도가 사실상 하나로 수렴한다는 점입니다. 단독주택과 공동주택은 공시된 주택가격이 국세의 기준시가 역할도, 지방세의 시가표준액 역할도 함께 합니다. 따로 세 가지 숫자를 찾아다닐 필요가 없다는 뜻입니다.
공시가격 안에도 다섯 종류가 있습니다
"공시가격"이라는 말 하나로 뭉뚱그리기 쉽지만, 실제로는 대상과 산정 주체에 따라 다섯 가지로 나뉩니다.
| 종류 | 대상 | 공시 주체 |
|---|---|---|
| 표준지공시지가 | 대표성 있는 표준지 토지 | 국토교통부장관 |
| 개별공시지가 | 개별 토지 | 시장·군수·구청장 |
| 표준단독주택가격 | 대표성 있는 단독주택 | 국토교통부장관 |
| 개별단독주택가격 | 개별 단독주택 | 시장·군수·구청장 |
| 공동주택가격 | 아파트, 연립, 다세대 | 국토교통부장관 |
구조를 이해하는 열쇠는 표준과 개별의 관계입니다. 국토교통부장관이 먼저 표준지와 표준주택의 가격을 정하면, 시장·군수·구청장이 이를 기준으로 내 땅과 내 단독주택의 개별 가격을 산정합니다. 개별공시지가는 조사한 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 토지가격비준표로 비교해 가격배율을 구한 뒤 표준지공시지가에 곱하는 방식입니다.
아파트를 비롯한 공동주택은 표준·개별 구분 없이 국토교통부장관이 전수를 조사해 공시합니다. 거래사례, 감정평가 선례, 시세정보, 분양사례 등을 활용하되 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래 가격은 채택하지 않습니다.
기준일에도 예외가 있습니다. 개별공시지가는 1월 1일이 원칙이지만, 분할·합병·신규등록·지목변경 등으로 공시지가가 없던 토지는 7월 1일을 기준으로 별도 산정합니다. 개별단독주택도 신축이나 분할이 있었다면 6월 1일 기준이 적용됩니다. 연중에 땅을 나누거나 집을 새로 지으셨다면 이 일정을 챙기셔야 합니다.
부동산 유형별로 어떤 가격을 보나
실무에서 가장 자주 나오는 질문은 "내 오피스텔은 어디서 보나요"입니다. 유형별로 정리하면 다음과 같습니다.
아파트·연립·다세대는 부동산공시가격알리미의 공동주택가격 하나로 끝납니다. 국세와 지방세 모두 이 가격을 씁니다.
단독주택도 개별단독주택가격 하나면 됩니다. 토지와 건물을 합한 가격이므로 개별공시지가와 따로 더할 필요가 없습니다.
오피스텔과 상업용 건물이 가장 복잡합니다. 국세청은 지정지역에 있는 오피스텔과 일정 규모 이상의 상업용 건물에 대해 호별로 단위면적당 기준시가를 고시합니다. 국세청이 2025년 12월 말 고시한 2026년 기준시가는 전국 249만여 호(오피스텔 약 133만 호, 상업용 건물 약 116만 호)를 대상으로 했으며, 전년 대비 오피스텔은 0.63%, 상업용 건물은 0.68% 하락한 것으로 발표됐습니다. 반면 취득세 등 지방세를 계산할 때는 위택스의 건축물 시가표준액을 확인해야 합니다.
나대지나 농지 등 토지는 개별공시지가를 봅니다. 다만 개별공시지가는 제곱미터당 단가로 공시되므로, 총액을 구하려면 면적을 곱해야 합니다.
조회 5단계와 공시 일정
- 1단계. 부동산 유형을 확정합니다. 공동주택인지, 단독주택인지, 토지인지, 오피스텔·상가인지에 따라 조회처가 달라집니다.
- 2단계. 필요한 세금을 정합니다. 재산세·종부세 확인이면 공시가격, 상속·증여 검토면 기준시가, 취득세 계산이면 시가표준액입니다.
- 3단계. 해당 사이트에서 조회합니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미, 오피스텔·상가 기준시가는 홈택스, 건축물 시가표준액은 위택스입니다.
- 4단계. 기준 연도를 확인합니다. 화면에 표시된 가격이 올해 기준인지 지난해 기준인지 반드시 확인하시기 바랍니다. 세금 계산 시점과 공시 시점이 어긋나면 금액이 달라집니다.
- 5단계. 시세와 비교해 봅니다. 공적 가격은 시세와 다르므로, 실제 매매를 검토 중이라면 실거래가 자료를 함께 확인하는 편이 정확합니다.
공시 일정도 함께 기억해 두면 좋습니다. 공동주택가격은 1월 1일을 기준으로 조사해 매년 4월 말에 결정·공시됩니다. 2026년의 경우 2026년 4월 30일에 공시됐습니다. 개별단독주택가격도 같은 시기에 시·군·구가 공시합니다.
공적 가격과 시세 통계를 구분하는 기준을 이어서 확인할 수 있습니다.
이의신청 절차와 기간
공시된 가격이 실제 상황과 맞지 않다고 판단되면 이의신청을 할 수 있습니다. 소유자뿐 아니라 이해관계인도 신청할 수 있습니다.
2026년 1월 1일 기준 개별·공동주택가격의 경우 결정·공시일인 2026년 4월 30일부터 5월 29일까지 이의신청을 받았습니다. 공시일로부터 30일간이라는 기간이 핵심이며, 이 기간을 놓치면 해당 연도 공시가격에 대한 정식 이의신청 창구는 닫힙니다.
신청은 부동산공시가격알리미 홈페이지에서 온라인으로 하거나, 관할 시·군·구청 재산세 담당 부서나 주민센터에 방문·우편·팩스로 제출할 수 있습니다. 공동주택가격 관련 문의는 국토교통부 콜센터(1644-2828), 개별주택가격은 관할 구청 담당 부서가 창구입니다.
오피스텔과 상업용 건물 기준시가에도 별도의 열람·의견제출 절차가 있습니다. 국세청은 고시 이후 일정 기간 재산정 신청을 받고, 그 결과를 반영해 재고시합니다. 2026년 기준시가의 경우 2026년 1월 2일부터 2월 2일까지 열람 및 재산정 신청을 접수하고 2월 27일 재고시하는 일정으로 안내됐습니다. 연도마다 날짜가 달라지므로 해당 연도 고시문을 확인하시기 바랍니다.
다만 이의신청을 한다고 반드시 가격이 조정되는 것은 아닙니다. 심의를 거쳐 조정 여부가 결정되며, 인근 유사 부동산과의 형평성이 중요한 판단 요소가 됩니다. 단순히 "세금이 부담된다"는 사유보다 면적·구조·이용상황 등 사실관계의 오류를 구체적으로 제시하는 편이 설득력이 있습니다.
착각하기 쉬운 항목 체크리스트
확인 전 점검할 항목
- 공시가격을 시세와 같은 개념으로 생각하고 있지 않나요?
- 아파트인데 개별공시지가를 따로 찾고 있지 않나요?
- 단독주택 가격에 토지 가격을 또 더하고 있지 않나요?
- 오피스텔의 국세 기준시가와 지방세 시가표준액을 같은 값으로 보고 있지 않나요?
- 조회한 가격이 올해 기준인지 확인했나요?
- 개별공시지가가 제곱미터당 단가라는 점을 반영했나요?
- 연중에 분할·신축이 있었다면 6월 1일 또는 7월 1일 기준 공시를 확인했나요?
- 이의신청 기간(공시일부터 30일)을 달력에 표시해 두었나요?
- 공시가격 변동이 재산세뿐 아니라 건강보험료나 복지 자격에도 영향을 줄 수 있다는 점을 감안했나요?
마지막 항목은 특히 중요합니다. 공시가격은 기초연금과 장애인연금, 기초생활보장급여, 국가장학금, 지역 건강보험료 부과 기준 등 여러 복지·부담 제도에 함께 쓰입니다. 세금만 생각하고 넘기면 예상하지 못한 곳에서 변화를 겪을 수 있습니다.
자주 묻는 질문 10개
1. 공시가격과 실거래가는 왜 다른가요?
공시가격은 국가가 조사·산정한 적정가격으로, 시세의 일정 수준에서 형성됩니다. 개별 거래의 층·향·수리 상태나 거래 사정도 반영되지 않아 실제 계약금액과는 차이가 납니다.
2. 아파트도 개별공시지가가 있나요?
아파트 소유자가 확인할 가격은 토지와 건물을 일괄한 공동주택가격입니다. 아파트 부지 자체에는 개별공시지가가 존재하지만, 세금 계산에는 공동주택가격을 사용합니다.
3. 단독주택은 토지와 건물 가격을 더해야 하나요?
아닙니다. 개별단독주택가격은 토지와 건물을 합쳐 산정된 가격이므로 별도로 더하지 않습니다.
4. 오피스텔 기준시가는 어디서 보나요?
국세청 홈택스의 조회·발급 메뉴에서 기준시가 항목을 통해 확인할 수 있습니다. 지방세용 시가표준액은 위택스에서 별도로 조회합니다.
5. 공시가격이 오르면 재산세도 그만큼 오르나요?
과세표준이 올라 세 부담이 늘어날 가능성은 있지만, 공정시장가액비율과 세율 구간, 세부담 상한 등이 함께 작용하므로 비례해서 오르지는 않습니다. 정확한 금액은 관할 지자체나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
6. 이의신청은 언제까지 할 수 있나요?
결정·공시일부터 30일 이내입니다. 2026년 개별·공동주택가격은 4월 30일 공시 후 5월 29일까지 접수됐습니다.
7. 이의신청하면 가격이 내려가나요?
반드시 조정되지는 않습니다. 검증과 심의를 거쳐 결정되며, 조정되지 않거나 오히려 상향될 가능성도 있습니다.
8. 표준지공시지가와 개별공시지가는 무엇이 다른가요?
표준지공시지가는 국토교통부장관이 대표성 있는 표준지에 대해 공시하는 가격이고, 개별공시지가는 이를 기준으로 시장·군수·구청장이 개별 토지마다 산정해 공시하는 가격입니다.
9. 공시가격은 복지제도에도 영향을 주나요?
네. 기초연금, 기초생활보장급여, 국가장학금, 지역 건강보험료 등 여러 제도의 재산 판단 기준으로 활용됩니다.
10. 지난해 공시가격도 확인할 수 있나요?
부동산공시가격알리미에서 과거 연도 자료를 조회할 수 있습니다. 다만 세금 계산에는 해당 과세 시점에 적용되는 연도의 가격을 사용해야 합니다.
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공식 출처와 확인일
- 대한민국 정책브리핑 - 부동산 공시가격 — 표준지·개별공시지가, 표준·개별주택가격, 공동주택가격의 정의와 공시 주체, 기준일, 활용 분야 확인
- 국토교통부 부동산공시가격알리미 — 공시가격 유형별 조회 경로와 열람·의견제출 일정 확인
- 국세청 - 상업용건물 및 오피스텔에 대한 기준시가 고시 — 기준시가 산정 방식과 적용 대상 확인
- 위택스 - 건축물 시가표준액 조회 — 지방세용 시가표준액 조회 경로 확인
- 국세청 홈택스 — 오피스텔·상업용 건물 기준시가 조회 경로 확인
자료 확인일: 2026년 09월 10일
본 글은 부동산 공적 가격 제도를 이해하기 위한 일반 정보이며, 개별 사안에 대한 세무 자문을 대신하지 않습니다. 공시 일정, 이의신청 기간, 세율과 공정시장가액비율은 연도와 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고나 신청 전에 국토교통부, 국세청, 관할 지방자치단체의 공식 안내를 확인하시고, 구체적인 세액 계산은 세무 전문가에게 상담하시기 바랍니다.