송석의 부동산 경제 연구소 · 임대차 경제 · 자료 확인일 2026년 9월 23일
전월세 전환율 계산법의 핵심은 “전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12 = 월세”입니다. 계약 기간 중이나 갱신할 때 전세 보증금 일부를 월세로 바꾸면 주택임대차보호법이 정한 상한을 넘을 수 없고, 이 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p로 정해집니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 연 3.00%로 오르면서 법정 상한도 연 5.0%가 됐습니다. 이 글에서는 공식, 계산 예시, 갱신 시 5% 증액 한도 확인법, 시장 전환율과의 차이까지 7단계로 정리했습니다.
한국은행 공식 홈페이지가 새 창으로 열립니다. 계산 전 현재 기준금리를 먼저 확인하세요.
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| 전월세 전환율 계산법, 기준금리 3%에 2%p를 더한 법정 상한 5%를 보여 주는 이미지 |
한눈에 보는 핵심
- 법정 상한: 연 10%와 “기준금리 + 2%p” 중 낮은 비율
- 2026년 9월 현재: 기준금리 3.00% + 2%p = 연 5.0%
- 월세 공식: 전환 보증금 × 5% ÷ 12
- 적용 범위: 계약 기간 중 또는 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우
- 기억할 점: 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀜
목차
1. 전월세 전환율이란
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 1년에 얼마의 월세를 받는지를 비율로 나타낸 것이라고 보면 됩니다. 전환율이 5%라면 보증금 1억 원은 연 500만 원, 곧 월 약 41만 7천 원의 월세와 같은 값으로 봅니다.
이 비율은 세입자에게는 월세 부담을, 집주인에게는 보증금을 돌려줄 때의 기회비용을 뜻합니다. 그래서 금리가 오르면 전환율 상한도 함께 올라 월세 부담이 커질 수 있습니다. 대출 규제가 전세 수요에 미치는 영향은 LTV DTI DSR 차이에서 함께 볼 수 있습니다.
2. 법정 상한 공식과 2026년 적용 비율
주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령은 보증금을 월세로 바꿀 때 아래 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 정합니다.
| 구분 | 비율 |
|---|---|
| ① 법에서 정한 비율 | 연 10% |
| ② 한국은행 기준금리 + 연 2%p | 3.00% + 2% = 연 5.0% |
| 적용 상한 (낮은 쪽) | 연 5.0% |
기준금리는 2026년 7월 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 달 연속 올랐습니다. 금통위 결정이 바뀌면 상한도 바로 달라지므로, 계산하는 날의 기준금리를 꼭 확인하세요.
3. 전세→월세 계산 7단계
1단계: 현재 기준금리를 확인합니다
한국은행 홈페이지에서 오늘 날짜 기준 기준금리를 확인합니다. (2026년 9월 23일 현재 연 3.00%)
2단계: 법정 상한 전환율을 구합니다
기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값 → 현재 연 5.0%
3단계: 월세로 바꿀 보증금을 정합니다
기존 전세금에서 앞으로 남길 보증금을 뺀 금액이 전환 대상입니다.
4단계: 연 월세를 계산합니다
전환 보증금 × 전환율 = 1년 치 월세 상한
5단계: 12로 나눠 월세를 구합니다
연 월세 ÷ 12 = 월세 상한
6단계: 제안받은 월세와 비교합니다
집주인이 제시한 월세가 상한보다 높다면 초과분은 법정 상한을 넘는 것입니다.
7단계: 계약서에 금액과 전환 조건을 적습니다
바뀐 보증금·월세·시작일을 계약서에 적고, 보증금이 바뀌었다면 확정일자도 다시 확인합니다. 확정일자 기준은 확정일자 전입신고 차이에서 정리했습니다.
아래는 이해를 돕기 위한 가상 사례입니다. 전환율은 현재 법정 상한 5.0%를 적용했습니다.
예시 A · 전세 3억 원 → 보증금 1억 원 + 월세
전환 보증금 2억 원 × 5% ÷ 12 = 월 83만 3,333원 (상한)
예시 B · 전세 2억 원 중 5,000만 원만 월세로
5,000만 원 × 5% ÷ 12 = 월 20만 8,333원 (상한)
예시 C · 반대로 월세를 전세로 환산
보증금 1억 원 + 월세 80만 원 → 1억 원 + (80만 원 × 12 ÷ 5%) = 전세 환산 2억 9,200만 원
4. 금리 변화에 따른 월세 상한 비교
같은 2억 원을 월세로 바꿔도 기준금리에 따라 상한이 달라집니다.
| 기준금리 | 법정 상한 전환율 | 2억 원 전환 시 월세 상한 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.5% | 75만 원 |
| 2.75% (2026년 7월) | 4.75% | 79만 1,667원 |
| 3.00% (2026년 8월 27일~) | 5.0% | 83만 3,333원 |
기준금리가 0.5%p 오르면서 같은 조건의 월세 상한이 월 8만 원 넘게 늘었습니다. 월세 외에 관리비까지 더한 실제 주거비는 아파트 관리비 비교 방법으로 함께 따져 보세요.
5. 갱신 시 5% 증액 한도와 함께 보는 법
계약갱신요구권을 쓴 갱신 계약은 임대료를 5%까지만 올릴 수 있습니다. 전세를 반전세로 바꾸는 경우에는 국토교통부 해설처럼 바뀐 보증금과 월세를 법정 전환율로 전세 금액으로 환산해 5% 이내인지 확인합니다.
가상 예시: 기존 전세 3억 원을 갱신하며 보증금 2억 원 + 월세로 바꾸는 경우
- 5% 증액 한도 = 3억 원 × 105% = 3억 1,500만 원 (전세 환산 기준)
- 보증금 2억 원을 빼면 월세로 환산할 수 있는 금액은 1억 1,500만 원
- 1억 1,500만 원 × 5% ÷ 12 = 월 47만 9,166원 이하
6. 법정 전환율과 시장 전환율의 차이
| 구분 | 법정 전환율 | 시장 전환율 |
|---|---|---|
| 정하는 곳 | 주택임대차보호법 | 실제 계약 사례 통계 (한국부동산원 등) |
| 성격 | 계약 중·갱신 시 넘을 수 없는 상한 | 지역·주택 유형별 실제 거래 평균 |
| 쓰임 | 월세 상한 확인 | 신규 계약 시 시세 비교 |
새로 계약하는 집은 법정 상한이 아니라 시장 시세를 기준으로 협상하게 됩니다. 이때는 같은 단지의 실거래 전월세 기록을 보는 것이 가장 정확합니다 — 아파트 실거래가 조회법.
7. 자주 묻는 질문
신규 계약에도 5% 상한이 적용되나요?
법정 전환율 상한은 계약 기간 중이나 갱신할 때 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 새로 계약하는 경우는 당사자 합의로 정합니다.
상한을 넘는 월세를 이미 냈다면요?
초과 부분의 반환 청구를 검토할 수 있습니다. 먼저 계약서와 납부 내역을 정리하고, 필요하면 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 받아 보세요.
기준금리가 계약 중에 바뀌면 월세도 바뀌나요?
이미 정한 월세가 자동으로 바뀌지는 않습니다. 새로 전환하는 시점의 상한이 달라질 뿐입니다.
월세를 전세로 바꿀 때도 같은 공식을 쓰나요?
환산 공식은 같이 쓸 수 있지만, 법정 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 규율합니다.
중개보수는 전세 기준인가요, 월세 기준인가요?
월세 계약은 “보증금 + 월세 × 100”(일정 금액 미만이면 × 70)으로 거래금액을 환산합니다. 자세한 계산은 부동산 중개보수 계산법을 참고하세요.
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참고한 공식 자료
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 — 제7조의2 월차임 전환 시 산정률 제한, 시행령 제9조
- 한국은행 · 기준금리 추이
- 한국금융신문 · 8월 금통위 기준금리 연 3.00% 인상 보도 (2026년 8월 27일)
자료 확인일: 2026년 9월 23일. 기준금리가 바뀌면 법정 상한 전환율도 바뀌므로 계산 전에 최신 기준금리를 확인하세요.
작성자: 송석 · 송석의 부동산 경제 연구소