송석의 부동산 경제 연구소 · 부동산 세금 · 자료 확인일 2026년 9월 25일
아파트 증여세 계산법은 “증여재산가액 − 증여재산공제 = 과세표준, 과세표준 × 세율 − 누진공제 = 산출세액, 여기서 신고세액공제 3%를 뺀다”는 순서입니다. 아파트는 원칙적으로 공시가격이 아니라 시가로 평가하기 때문에, 같은 단지의 비슷한 거래가격(유사매매사례가액)이 적용되는 경우가 많습니다. 공제는 10년 합산으로 배우자 6억원, 성년 자녀 5,000만원(혼인·출산 시 1억원 추가)입니다. 아래에서 7단계 계산 순서, 관계별 계산 예시, 취득세·부담부증여·10년 이월과세까지 정리했습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·면적 거래를 확인할 수 있습니다.
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| 아파트 증여세 계산법을 설명하는 아파트 건물과 선물 상자 일러스트 |
먼저 결론
- 아파트는 시가 → 유사매매사례가액 → 기준시가(공시가격) 순서로 평가합니다.
- 공제(10년 합산): 배우자 6억, 성년 자녀 5,000만(미성년 2,000만), 혼인·출산 1억 추가
- 세율 10~50% 5단계, 신고기한은 증여받은 달의 말일부터 3개월, 기한 내 신고 시 3% 공제
- 증여세와 별도로 받는 사람이 취득세(일반 약 4%, 조정대상지역 고가주택은 중과 가능)를 냅니다.
- 증여받은 아파트를 10년 안에 팔면 이월과세로 양도세가 크게 늘 수 있습니다.
아파트 증여재산가액은 어떻게 정하나
상속세 및 증여세법은 재산을 증여일 현재의 시가로 평가하도록 합니다. 아파트는 거래가 활발해 시가로 볼 수 있는 가격이 대부분 존재하기 때문에, 공시가격으로 신고했다가 추후 시가로 다시 과세되는 일이 흔합니다.
| 순위 | 평가 기준 | 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 해당 아파트의 시가 | 평가기간(증여일 전 6개월~후 3개월) 안의 그 집 매매가, 감정가액(2곳 평균 등), 경매·공매가액 |
| 2 | 유사매매사례가액 | 같은 단지 안에서 전용면적·공시가격 차이가 ±5% 이내인 세대의 거래가격 (여러 건이면 공시가격 차이가 가장 작은 것) |
| 3 | 기준시가 | 시가로 볼 가격이 없을 때 공동주택 공시가격 |
실무에서는 같은 단지의 실거래가를 먼저 확인하는 것이 출발점입니다. 조회 순서는 아파트 실거래가 조회법을, 시세와 공시가격이 왜 다른지는 아파트 가격 4가지 차이를 참고하세요. 거래가 드문 나홀로 아파트라면 감정평가를 받아 시가를 확정하는 방법도 있습니다.
증여재산공제와 세율표
증여재산공제는 받는 사람 기준, 같은 관계 그룹에서 10년간 받은 금액을 합산해 한도를 적용합니다. 예를 들어 아버지와 어머니에게 각각 받아도 성년 자녀는 합쳐서 5,000만원까지만 공제됩니다.
| 증여자와의 관계 | 10년 공제 한도 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5,000만원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2,000만원 |
| 혼인·출산 증여재산공제(직계존속 → 자녀) | 1억원 추가 (혼인·출산 합산 평생 1억원) |
| 직계비속 → 부모 | 5,000만원 |
| 기타 친족(6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척) | 1,000만원 |
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억원 이하 | 10% | — |
| 1억원 초과 ~ 5억원 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과 ~ 30억원 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 | 50% | 4억 6,000만원 |
조부모가 손자녀에게 바로 증여하는 세대생략 증여는 산출세액에 30%(미성년자가 20억원을 넘게 받으면 40%)가 할증됩니다.
아파트 증여세 계산법 7단계
1단계: 증여일을 정합니다
부동산 증여일은 보통 소유권이전등기 접수일입니다. 이 날짜를 기준으로 평가기간과 신고기한이 정해집니다.
2단계: 증여재산가액을 확인합니다
위 평가 순서대로 그 집 거래가 → 같은 단지 유사 거래 → 공시가격 순으로 확인합니다. 신고 후에도 평가기간 안에 비슷한 거래가 생기면 그 가격이 적용될 수 있습니다.
3단계: 채무를 확인합니다
전세보증금이나 담보대출을 받는 사람이 떠안는다면 그 금액을 빼 줍니다(부담부증여). 단, 이 부분은 증여자에게 양도세가 생깁니다.
4단계: 10년 내 증여를 합산합니다
같은 사람(직계존속은 배우자 포함)에게 10년 안에 받은 증여가 1,000만원 이상이면 합산합니다.
5단계: 증여재산공제를 뺍니다
관계별 한도에서 이미 쓴 공제를 빼고 남은 금액만 공제합니다. 감정평가를 받았다면 수수료도 일정 한도 안에서 공제됩니다.
6단계: 세율표로 산출세액을 구합니다
과세표준 × 세율 − 누진공제로 계산하고, 세대생략이면 할증을 더합니다. 10년 내 합산분에 이미 낸 세금이 있다면 기납부세액으로 뺍니다.
7단계: 신고세액공제 3%를 빼고 기한 내 신고합니다
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 받는 사람 주소지 관할 세무서나 홈택스로 신고하면 산출세액의 3%를 공제받습니다. 세액이 1,000만원을 넘으면 분납, 2,000만원을 넘으면 연부연납을 신청할 수 있습니다.
관계별 계산 예시 3가지
10년 내 다른 증여가 없고, 채무·감정수수료는 없는 단순 예시입니다.
| 항목 | A: 성년 자녀 | B: 혼인 자녀 | C: 배우자 |
|---|---|---|---|
| 아파트 시가 | 5억원 | 5억원 | 8억원 |
| 공제 | 5,000만원 | 5,000만 + 1억 = 1.5억원 | 6억원 |
| 과세표준 | 4.5억원 | 3.5억원 | 2억원 |
| 산출세액 | 4.5억×20%−1천만 = 8,000만원 | 3.5억×20%−1천만 = 6,000만원 | 2억×20%−1천만 = 3,000만원 |
| 신고세액공제 3% | −240만원 | −180만원 | −90만원 |
| 납부할 증여세 | 7,760만원 | 5,820만원 | 2,910만원 |
A와 B는 같은 5억원 아파트지만 혼인·출산 공제 1억원 덕분에 세금이 1,940만원 차이 납니다. 혼인 공제는 혼인신고일 전후 2년 이내, 출산 공제는 출생일(입양신고일)부터 2년 이내 증여에 적용되므로 시기를 맞추는 것이 중요합니다.
증여세 말고 따로 내는 세금: 취득세
아파트를 증여받은 사람은 증여세와 별도로 취득세를 냅니다. 증여 취득세의 과세표준은 2023년부터 원칙적으로 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)으로 바뀌어, 예전보다 부담이 커졌습니다.
- 일반 세율: 3.5% + 지방교육세·농어촌특별세 → 합계 약 3.8~4.0% (전용 85㎡ 이하는 농특세 비과세)
- 중과: 조정대상지역 안의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다. 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우 등은 중과에서 제외됩니다.
위 예시 A(5억원, 85㎡ 이하 가정)라면 취득세만 약 1,900만원이 추가되어 실제 부담은 1억원에 가까워집니다. 증여 후 보유 단계에서는 재산세·종부세도 받는 사람 기준으로 다시 계산되므로 주택 재산세 계산법과 종합부동산세 계산법도 함께 확인하세요.
부담부증여와 10년 이월과세 주의점
부담부증여
전세를 끼고 있거나 대출이 있는 아파트를 그 채무와 함께 넘기면, 채무 부분은 증여가 아니라 유상 양도로 봅니다. 받는 사람의 증여세는 줄지만, 주는 사람은 채무 부분에 대해 양도소득세를 내야 합니다. 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 유리할 수 있고, 다주택자라면 오히려 불리할 수 있어 두 세금을 합쳐 비교해야 합니다. 양도세 계산은 주택 양도소득세 계산법을 참고하세요. 떠안은 채무는 받는 사람이 실제로 갚아야 하며, 세무서가 사후에 상환 여부를 관리합니다.
10년 이월과세
배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 안에 팔면(2023년 이후 증여분), 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여가액이 아니라 원래 증여자가 샀던 가격으로 봅니다. 배우자에게 시가로 증여해 취득가액을 높인 뒤 바로 파는 방식이 막힌 셈입니다. 증여를 계획할 때는 최소 보유 기간까지 계산에 넣어야 합니다.
실수 방지 체크리스트
- 같은 단지 유사 거래가격을 확인했나요? (공시가격 신고는 위험)
- 평가기간 안에 추가 거래가 생길 가능성을 고려했나요?
- 10년 내 같은 관계에서 받은 증여를 합산했나요?
- 혼인·출산 공제 요건(전후 2년)에 해당하나요?
- 취득세(중과 여부 포함)를 자금 계획에 넣었나요?
- 부담부증여라면 증여자의 양도세까지 합쳐 비교했나요?
- 10년 이월과세 기간 안에 팔 계획은 없나요?
- 증여받은 달 말일부터 3개월 신고기한을 달력에 적었나요?
자주 묻는 질문 10개
1. 공시가격으로 신고하면 안 되나요?
같은 단지에 유사 거래가 있으면 그 가격이 시가로 적용될 수 있습니다. 공시가격 신고 후 세무서가 시가로 경정하면 추가 세금이 나옵니다.
2. 신고기한은 언제까지인가요?
증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 등기 접수일이 9월 10일이라면 12월 31일까지입니다.
3. 증여세는 누가 내나요?
원칙적으로 증여받은 사람이 냅니다. 부모가 대신 내 주면 그 금액도 추가 증여가 됩니다.
4. 부부가 공동명의로 바꾸면 증여세가 나오나요?
배우자 공제 6억원(10년 합산) 이내 지분이면 증여세는 없지만 취득세는 별도로 계산합니다.
5. 10년이 지나면 공제가 다시 생기나요?
네. 10년 합산 기간이 지나면 새로 공제를 받을 수 있어 장기 계획으로 나누어 증여하기도 합니다.
6. 미성년 자녀에게 아파트를 증여할 수 있나요?
가능하지만 공제가 2,000만원뿐이고 세금을 낼 자금 출처도 문제 됩니다. 증여세 납부 자금까지 증여로 보는 경우가 많습니다.
7. 감정평가를 받는 게 유리한가요?
유사 거래가격이 높게 잡힐 위험이 있거나 비교 거래가 없을 때 감정가로 시가를 확정하면 불확실성이 줄어듭니다. 수수료 일부는 공제됩니다.
8. 전세 낀 아파트는 어떻게 계산하나요?
보증금을 받는 사람이 떠안으면 부담부증여입니다. 보증금만큼 증여가액이 줄고, 증여자는 그 부분 양도세를 냅니다. 임대 조건 조정 시에는 전월세 전환율 계산법도 참고하세요.
9. 증여 전에 건물 서류로 확인할 것이 있나요?
위반건축물 여부와 용도를 확인해 두세요. 방법은 건축물대장 보는 법에 정리했습니다.
10. 증여를 취소하면 세금도 없어지나요?
신고기한 안에 반환하면 처음 증여도 없던 것으로 보지만, 금전은 예외이고 기한이 지난 뒤 반환하면 반환도 새 증여로 볼 수 있습니다. 부동산은 등기 비용도 다시 들므로 신중해야 합니다.
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공식 출처와 확인일
- 국세청 — 증여세 신고·납부, 재산 평가 기준
- 상속·증여세 세율표 2026 — 세율·누진공제, 관계별 공제, 할증, 신고기한
- 세무법인 가치 – 2026 증여세 공제한도 — 혼인·출산 증여재산공제 1억원
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 유사매매사례 확인
자료 확인일: 2026년 9월 25일
작성자: 송석
본 글은 아파트 증여세 구조를 이해하기 위한 일반 정보이며 개별 세무 자문을 대신하지 않습니다. 계산 예시는 단순화한 것으로 실제 세액은 평가액, 채무, 과거 증여 내역, 지역별 취득세 중과 여부에 따라 달라집니다. 증여 전 국세청(국번 없이 126) 또는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.