송석의 부동산 경제 연구소 · 임대차 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 5일
임차권등기명령 신청 방법의 핵심은 순서입니다. 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 세입자는 집주인의 동의 없이 혼자서 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기가 등기부에 실제로 올라간 것을 확인한 뒤에 이사하면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 반대로 등기가 올라가기 전에 짐을 빼거나 전입신고를 옮기면 그동안 지켜 온 순위를 잃을 수 있습니다. 아래에서 신청 요건, 비용, 서류, 이사 시점을 7단계로 정리했습니다.
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| 임차권등기명령 신청 방법 7단계 요건 비용 서류 정리 |
먼저 결론 3줄
① 신청 조건은 두 가지입니다. 임대차가 끝났을 것, 보증금을 전부 또는 일부 돌려받지 못했을 것.
② 임대인 1명·임차인 1명·주택 1채 기준 신청 비용은 약 43,400원이며, 나중에 임대인에게 청구할 수 있습니다.
③ 이사와 전출은 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 다음에 합니다.
임차권등기명령이란 무엇인가
세입자의 대항력은 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)으로 생기고, 여기에 확정일자를 더하면 우선변제권이 생깁니다. 문제는 이 두 권리가 거주와 주민등록을 유지하는 동안에만 살아 있다는 점입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 직장이나 학교 때문에 이사를 가야 하면 권리가 사라질 위험이 생깁니다.
임차권등기명령은 이 문제를 풀기 위한 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 법원의 결정으로 등기부에 임차권을 기재해 두면, 세입자가 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 이미 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 대항력과 우선변제권이 처음 어떻게 생기는지는 전입신고와 확정일자 받는 법 글에서 먼저 확인하시면 이해가 쉽습니다.
임차권등기명령 신청 방법 7단계
1단계. 임대차가 끝났는지 확인하기
임차권등기명령은 임대차가 종료된 뒤에만 신청할 수 있습니다. 계약 기간이 남아 있으면 신청이 받아들여지지 않습니다. 종료 사유는 보통 세 가지입니다.
- 기간 만료 : 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 "갱신하지 않겠다"는 뜻을 임대인에게 알려 두어야 합니다. 이 통지 없이 기간이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.
- 묵시적 갱신 중 해지 : 세입자는 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
- 합의 해지 : 임대인과 종료에 합의한 경우입니다.
갱신 거절과 묵시적 갱신의 기간 계산은 계약갱신청구권 사용법 6단계 글에 자세히 정리해 두었습니다.
2단계. 계약 종료 증빙 남기기
법원은 "계약이 끝났다"는 사실을 서류로 확인합니다. 그래서 갱신 거절이나 해지 통지를 한 기록이 필요합니다. 내용증명 우편이 가장 분명하지만, 임대인이 읽고 답한 문자메시지나 메신저 대화, 통화 녹음도 자료가 됩니다. 중요한 것은 통지가 임대인에게 도달한 날짜가 드러나야 한다는 점입니다.
3단계. 서류 준비하기
| 서류 | 확인할 점 |
|---|---|
| 임대차계약서 사본 | 확정일자가 찍힌 면까지 포함 |
| 주민등록표 초본 | 주소 변동 이력 포함(전입일 확인용) |
| 부동산 등기사항증명서 | 임대인 이름·주소, 부동산 표시가 계약서와 일치하는지 |
| 계약 종료 증빙 | 내용증명, 문자메시지 등 2단계 자료 |
| 도면 | 주택의 일부만 빌린 경우(다가구 주택의 한 호실 등) |
등기사항증명서에서 소유자와 부동산 표시를 읽는 방법은 아파트 등기부등본 보는 법 8단계 글을 참고하세요.
4단계. 관할 법원에 신청서 접수하기
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 합니다. 법원 민원실에 직접 내거나 대법원 전자소송 홈페이지에서 온라인으로 접수할 수 있습니다. 신청서에는 신청 취지와 이유, 임대차 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실(전입일·점유 개시일·확정일자 받은 날), 돌려받지 못한 보증금 액수를 적습니다.
5단계. 비용 납부하기
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 수입인지 | 2,000원 |
| 등기수입증지(1부동산당) | 3,000원 |
| 송달료(1회 5,200원 × 당사자 2명 × 3회분) | 31,200원 |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
※ 법제처 찾기쉬운 생활법령정보(2026년 8월 15일 기준)의 계산 예시입니다. 임대인이 공동명의이거나 부동산이 여러 개이면 송달료와 등록면허세가 늘어나고, 송달료 단가는 바뀔 수 있으니 접수 때 법원 안내 금액을 확인하세요.
이 비용은 세입자가 먼저 내지만, 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 영수증은 모두 보관해 두세요.
6단계. 결정과 등기 기재 확인하기
법원이 신청을 받아들이면 등기소에 임차권등기를 촉탁합니다. 2023년 7월 19일부터는 결정문이 임대인에게 송달되기 전에도 등기를 할 수 있도록 법이 바뀌어, 임대인이 우편물을 받지 않고 피하더라도 등기가 늦어지지 않습니다. 접수부터 등기 기재까지는 통상 2주 안팎이 걸리지만 법원 사정과 보정 여부에 따라 달라집니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 새로 발급해 을구에 '주택임차권'이 기재되었는지 직접 확인합니다.
7단계. 등기 확인 후 이사하고 보증금 청구 이어가기
등기 기재를 확인했다면 이사와 전출을 해도 됩니다. 다만 임차권등기는 권리를 지키는 장치이지 보증금을 받아 주는 절차가 아닙니다. 임대인이 계속 돌려주지 않으면 지급명령 신청이나 보증금반환청구소송으로 집행권원을 얻은 뒤 강제경매를 신청하는 순서로 이어집니다.
가장 많이 하는 실수
신청서를 접수한 날이나 결정문을 받은 날에 바로 이사하는 경우입니다. 효력은 등기가 마쳐진 때부터 생기므로, 등기부 확인 전에 전출하면 그 사이에 대항력이 끊길 수 있습니다.
임차권등기를 마치면 생기는 효과 4가지
- 대항력·우선변제권 유지 : 이미 갖고 있던 권리는 이사 후에도 종전 순위 그대로 유지됩니다. 처음부터 대항력이 없던 세입자는 등기를 마친 때 새로 취득합니다.
- 지연손해금 청구 : 집을 비워 준 뒤에도 보증금을 받지 못하면 그 기간에 대한 지연이자를 청구할 수 있습니다.
- 새 세입자의 최우선변제 제한 : 임차권등기가 된 집에 그 뒤 들어온 세입자는 소액임차인 최우선변제를 받을 수 없습니다. 이 때문에 새 세입자를 구하기 어려워져 임대인에게 반환 압박이 됩니다.
- 반환보증 이행청구 준비 : 전세보증금 반환보증에 가입한 경우, 보증기관에 보증금 지급을 청구하는 절차에서 임차권등기를 마칠 것을 요구합니다. 가입 요건은 전세보증금 반환보증 가입 방법 6단계 글에서 확인하세요.
신청 전에 알아 둘 주의사항
- 말소와 보증금은 동시에 주고받는 관계가 아닙니다. 대법원은 임대인의 보증금 반환 의무가 임차권등기 말소보다 먼저 이행되어야 한다고 보았습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). "등기부터 지워 주면 돈을 주겠다"는 요구에 응할 의무는 없습니다.
- 소멸시효는 따로 관리해야 합니다. 임차권등기에는 보증금반환채권의 소멸시효를 중단시키는 효력이 없다는 판결이 있습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결). 등기만 해 두고 오래 방치하지 말고 지급명령이나 소송을 병행해야 합니다.
- 보증금 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다. 신청서에는 돌려받지 못한 금액을 적습니다.
- 등기되지 않은 건물은 절차가 다릅니다. 미등기 건물이거나 계약서의 주소와 등기부 표시가 다르면 보정 명령이 나올 수 있으니 접수 전에 대조합니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약 만료일 전에 미리 신청할 수 있나요?
아니요. 임대차가 종료된 뒤에만 신청할 수 있습니다. 만료일 다음 날부터 접수가 가능하므로 서류는 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.
Q. 집주인 동의나 도장이 필요한가요?
필요 없습니다. 세입자가 단독으로 신청하는 절차입니다.
Q. 임차권등기를 하고 그 집에 계속 살아도 되나요?
됩니다. 등기를 했다고 반드시 이사해야 하는 것은 아닙니다. 다만 계속 거주하는 동안에는 집을 사용하는 대가를 부담해야 할 수 있습니다.
Q. 보증금을 받은 뒤에는 어떻게 하나요?
보증금을 모두 돌려받았다면 세입자가 법원에 임차권등기명령 해제 신청을 해서 등기를 말소합니다.
Q. 전입신고만 하고 확정일자가 없어도 신청할 수 있나요?
신청은 가능합니다. 다만 확정일자가 없으면 우선변제권은 유지할 대상이 없으므로 대항력만 유지됩니다. 두 제도의 차이는 확정일자와 전입신고의 차이 글에 정리되어 있습니다.
정리
임차권등기명령 신청 방법은 ① 임대차 종료 확인 → ② 종료 증빙 → ③ 서류 준비 → ④ 관할 법원 접수 → ⑤ 비용 납부 → ⑥ 등기 기재 확인 → ⑦ 이사와 보증금 청구 순서입니다. 비용은 4만 원대이고 혼자서도 진행할 수 있지만, 순서를 하나라도 건너뛰면 보증금의 순위가 흔들릴 수 있습니다. 특히 등기부를 직접 확인하기 전에는 전출하지 않는다는 한 가지는 꼭 기억해 두시기 바랍니다.
참고한 자료
· 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령), 제4조, 제6조, 제6조의2 — 국가법령정보센터
· 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차」 임차권등기명령 신청 및 신청비용 안내
· 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결, 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다226629 판결
이 글은 일반적인 제도 안내를 위한 것으로 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 비용과 절차는 법원·시기에 따라 달라질 수 있으므로 접수 전 관할 법원 안내를 확인하시고, 사안이 복잡하면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 변호사·법무사의 상담을 받으시기 바랍니다.
글쓴이 : 송석