송석의 부동산 경제 연구소 · 임대차 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 3일
계약갱신청구권은 세입자가 임대차 기간이 끝나기 전에 "2년 더 살겠다"고 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 한 권리입니다. 법률상 정식 명칭은 계약갱신요구권이며, 주택임대차보호법 제6조의3에 규정되어 있습니다. 핵심은 세 가지입니다. ① 만료 6개월 전부터 2개월 전까지만 쓸 수 있고, ② 한 번만 쓸 수 있으며, ③ 갱신할 때 보증금과 월세는 5% 범위 안에서만 올릴 수 있다는 점입니다. 기간을 하루라도 넘기면 권리 자체를 쓸 수 없기 때문에, 아래 6단계 순서대로 날짜부터 확인해 보시기 바랍니다.
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| 계약갱신청구권 사용법 6단계 섬네일 |
이 글의 순서
- 행사 기간 확인하기
- 사용 횟수와 묵시적 갱신 구분하기
- 갱신 의사 통지하고 증거 남기기
- 보증금·월세 5% 상한 계산하기
- 집주인의 거절 사유 9가지 확인하기
- 갱신 후 중도 해지와 손해배상 알아두기
1단계. 계약갱신청구권 행사 기간 확인하기
계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다. 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되었거나 갱신된 계약에 이 기준이 적용됩니다. 현재 진행 중인 대부분의 계약이 여기에 해당합니다.
날짜 계산 예시
계약 만료일이 2027년 3월 31일이라면, 2026년 9월 30일부터 2027년 1월 31일 0시 전까지(실무상 1월 30일까지) 집주인에게 의사가 도달해야 안전합니다. 보낸 날이 아니라 상대방이 받은 날이 기준이므로, 마감 직전에 보내는 것은 피하는 편이 좋습니다.
2단계. 사용 횟수와 묵시적 갱신 구분하기
계약갱신청구권은 1회에 한해 쓸 수 있고, 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다. 그래서 흔히 "2+2년"이라고 부릅니다. 여기서 자주 헷갈리는 것이 묵시적 갱신입니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 행사 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 성립 방식 | 세입자가 명확히 갱신을 요구 | 양쪽 모두 기간 내 아무 통지 없이 지나감 |
| 갱신권 소진 | 1회 사용한 것으로 봄 | 사용한 것으로 보지 않음 |
| 임대료 | 5% 범위 안에서 증액 가능 | 종전과 같은 조건 |
| 기간 | 2년 | 2년 |
묵시적 갱신으로 2년을 더 살았다면 갱신권은 그대로 남아 있습니다. 반대로 합의로 재계약서를 쓰면서 "계약갱신요구권을 행사하여 갱신함"이라고 적었다면 권리를 쓴 것이 됩니다. 재계약서에 어떤 문구가 들어가는지 꼭 확인해야 하는 이유입니다.
3단계. 갱신 의사 통지하고 증거 남기기
법에는 통지 방식이 정해져 있지 않아 말로 해도 효력은 있습니다. 다만 나중에 "들은 적 없다"는 다툼이 생기면 세입자가 증명해야 하므로, 기록이 남는 방법을 쓰는 것이 안전합니다.
- 문자·메신저 : 집주인의 답장까지 캡처해 보관합니다.
- 통화 녹음 : 날짜와 갱신 요구 내용이 분명히 들리도록 합니다.
- 내용증명 우편 : 답이 없거나 분쟁이 예상될 때 가장 확실합니다.
통지 문구 예시
"○○시 ○○동 ○○아파트 ○동 ○호 임차인 ○○○입니다. 2027년 3월 31일 만료되는 임대차계약에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다."
4단계. 보증금·월세 5% 상한 계산하기
계약갱신청구권으로 갱신되는 계약은 종전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 보증금과 월세는 기존 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 않는 범위에서 올릴 수 있습니다. 5%는 자동으로 오르는 금액이 아니라 올릴 수 있는 한도이므로, 그 안에서 협의로 정합니다. 지방자치단체 조례로 이보다 낮은 한도를 정할 수도 있습니다.
| 기존 조건 | 5% 한도 | 갱신 후 최대 금액 |
|---|---|---|
| 전세 보증금 3억 원 | 1,500만 원 | 3억 1,500만 원 |
| 전세 보증금 5억 원 | 2,500만 원 | 5억 2,500만 원 |
| 보증금 5,000만 원 / 월세 80만 원 | 250만 원 / 4만 원 | 5,250만 원 / 84만 원 |
보증금이 오르면 그 증액분에 대해서는 확정일자를 다시 받아 두어야 순위가 보호됩니다. 방법은 전입신고 확정일자 받는 법 6단계 글에 정리해 두었습니다. 또 갱신 전에 그 사이 새로 설정된 근저당이 없는지 등기부등본 보는 법 8단계를 따라 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
5단계. 집주인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유 9가지
집주인은 아래 사유 중 하나에 해당할 때만 갱신을 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호).
- 세입자가 2기분 월세에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 집주인 동의 없이 집의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
- 집의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
- 철거·재건축이 필요한 경우(계약 당시 계획을 구체적으로 알렸거나, 노후·훼손으로 안전사고 우려가 있거나, 다른 법령에 따른 경우)
- 집주인 본인 또는 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
실무에서 가장 많이 다투는 것은 8번 실거주입니다. 대법원은 실거주 의사가 있다는 점을 집주인이 증명해야 한다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 집주인의 주거 상황, 가족의 직장·학교, 거절 전후의 언행, 이사 준비 여부 등을 종합해 판단하므로, 단순히 "들어가 살겠다"는 말만으로 충분하다고 보지는 않습니다. 또 1번의 연체는 지금 밀려 있지 않아도 과거에 2기분에 이른 사실이 있으면 해당할 수 있으니 월세 납부일을 지키는 것이 중요합니다.
6단계. 갱신 후 중도 해지와 손해배상 알아두기
중도 해지 : 계약갱신청구권으로 갱신된 뒤에는 세입자가 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2년을 다 채워야 하는 것은 아닙니다.
손해배상 : 집주인이 실거주를 이유로 거절해 놓고, 갱신되었다면 이어졌을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대했다면 세입자에게 손해를 배상해야 합니다. 따로 합의한 금액이 없으면 아래 세 가지 중 큰 금액이 기준입니다.
- 갱신 거절 당시 월세(보증금을 월세로 환산한 금액 포함) 3개월분
- 새 세입자에게 받은 환산월세와 거절 당시 환산월세 차액의 2년분
- 갱신 거절로 세입자가 실제 입은 손해액
퇴거한 세입자는 주민센터에서 해당 주택의 임대차 정보(확정일자 부여 현황)를 열람해 다른 사람이 들어왔는지 확인할 수 있습니다.
갱신할 때 함께 챙길 것
- 전세보증금 반환보증 : 갱신되어도 보증은 자동으로 이어지지 않습니다. 기한 안에 갱신 신청을 해야 하며, 요건은 전세보증금 반환보증 가입 방법 6단계에서 확인할 수 있습니다.
- 전세대출 : 만기 연장은 은행 심사가 필요하므로 만료 1~2개월 전에 미리 상담합니다.
- 주택 임대차 신고 : 보증금이나 월세가 바뀐 갱신 계약은 신고 대상이 될 수 있습니다.
- 집이 팔린 경우 : 새 집주인이 소유권 이전 등기를 마친 뒤 실거주를 이유로 거절할 수 있는지는 시점에 따라 달라지므로 통지 날짜 기록이 중요합니다.
이사를 선택해 새 집을 구하게 된다면 계약 전 송금하는 돈의 성격부터 확인해야 합니다. 가계약금 반환 기준 7단계 글을 함께 읽어 보시면 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약서에 "계약갱신청구권을 행사하지 않는다"는 특약이 있으면 못 쓰나요?
주택임대차보호법에 어긋나면서 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다(제10조). 미리 포기하기로 한 특약은 원칙적으로 인정받기 어렵습니다.
Q. 집주인이 5%보다 더 올려 달라고 하면 어떻게 하나요?
갱신청구권을 행사한 경우 5%를 넘는 증액에 동의할 의무가 없습니다. 협의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
Q. 월세를 전세로, 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
갱신 계약은 종전과 같은 조건이 원칙이므로 세입자 동의 없이 바꿀 수 없습니다. 동의해서 전환할 때는 법정 전환율 한도가 적용됩니다.
Q. 이미 4년을 살았는데 한 번 더 쓸 수 있나요?
같은 집주인과의 계약에서 이미 갱신청구권을 썼다면 다시 쓸 수 없습니다. 다만 그동안 묵시적 갱신이나 권리 행사 없는 합의 재계약으로 이어져 왔다면 아직 남아 있을 수 있습니다.
정리
계약갱신청구권은 날짜가 전부라고 해도 지나치지 않습니다. 계약서에서 만료일을 확인하고, 6개월 전부터 2개월 전 사이에 기록이 남는 방식으로 통지하며, 5% 한도 안에서 조건을 협의하면 됩니다. 집주인이 거절한다면 9가지 사유 중 어디에 해당하는지를 물어 두고, 그 답변도 보관해 두시기 바랍니다.
참고 자료
주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조, 제10조(국가법령정보센터) · 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 – 임대차계약의 갱신」 · 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결
이 글은 일반적인 제도 안내이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 계약 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 분쟁이 예상되면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하시기 바랍니다. — 작성자 송석