전세가율 계산법은 간단합니다. 전세가를 매매가로 나누고 100을 곱하면 됩니다. 매매가 5억 원인 아파트의 전세가 3억 5천만 원이라면 전세가율은 70%입니다. 이 숫자는 집값에서 전세보증금이 차지하는 비중을 보여 주고, 집값이 얼마나 내려야 보증금이 위험해지는지를 가늠하게 해 줍니다. 전세 계약을 앞둔 세입자에게는 보증금 안전도를, 시장을 보는 사람에게는 매매와 전세의 힘겨루기를 읽는 기본 지표가 됩니다.
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| 전세가율 계산법을 나타낸 매매가와 전세가 막대 비교 그림 |
핵심 요약
- 전세가율 = 전세가 ÷ 매매가 × 100
- 전세가율이 높을수록 매매가와 전세가의 차이(갭)가 작음
- 보증금 안전은 전세가율만이 아니라 선순위 대출을 더한 부채비율로 판단
- 부채비율 = (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 주택 가격 × 100
- 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가로 계산해야 정확
전세가율 계산법과 예시
| 매매가 | 전세가 | 전세가율 | 갭(매매가−전세가) |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 2억 5천만 원 | 50% | 2억 5천만 원 |
| 5억 원 | 3억 5천만 원 | 70% | 1억 5천만 원 |
| 3억 원 | 2억 4천만 원 | 80% | 6천만 원 |
| 2억 원 | 1억 9천만 원 | 95% | 1천만 원 |
전세가율 95%인 집은 집값이 5%만 내려도 집을 판 돈으로 보증금을 다 돌려주기 어렵습니다. 반대로 50%인 집은 집값이 절반 가까이 내려야 같은 상황이 됩니다. 전세가율이 "보증금을 지켜 주는 완충 구간이 얼마나 두꺼운가"를 보여 준다고 이해하면 됩니다.
전세가율이 높으면 생기는 일
- 적은 돈으로 집을 살 수 있게 됩니다. 매매가와 전세가의 차이만 있으면 세입자를 낀 채로 집을 살 수 있습니다. 이른바 갭투자가 늘어나는 조건입니다.
- 집주인의 자기 돈이 적습니다. 집값의 대부분이 세입자 보증금이므로, 집값이 조금만 내려도 집주인이 보증금을 돌려줄 여력이 사라집니다.
- 깡통전세 가능성이 커집니다. 집을 팔거나 경매에 넘겨도 보증금 전액을 회수하지 못하는 상태를 말합니다.
- 매매 수요로 넘어가는 신호가 되기도 합니다. 전세가가 매매가에 가까워지면 "차라리 사자"는 수요가 생겨 매매가를 밀어 올리는 경우가 있습니다. 다만 지역과 시기에 따라 반대로 움직이기도 해 단독 지표로 판단하기는 어렵습니다.
실무에서는 전세가율이 80%를 넘으면 주의 구간으로 보는 경우가 많습니다. 법으로 정해진 기준은 아니고, 집값 하락과 경매 비용까지 감안하면 그 정도 여유는 있어야 한다는 경험칙입니다.
전세가율보다 중요한 부채비율
전세가율은 집주인의 대출을 반영하지 못합니다. 집에 근저당이 잡혀 있다면 경매에서 그 대출이 세입자보다 먼저 배당받습니다. 그래서 보증금 안전을 볼 때는 선순위 채권을 더한 부채비율을 함께 계산해야 합니다.
예시: 매매가 3억 원, 근저당 채권최고액 6천만 원, 전세보증금 2억 1천만 원
- 전세가율: 2억 1천만 ÷ 3억 = 70% → 숫자만 보면 무난
- 부채비율: (6천만 + 2억 1천만) ÷ 3억 = 90% → 위험 구간
- 집값이 10% 내려 2억 7천만 원이 되면 대출과 보증금 합계와 같아져 여유가 0원
경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮은 경우가 많고 경매 비용도 먼저 빠집니다. 부채비율 90%는 사실상 여유가 없는 상태로 봐야 합니다. 다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금도 선순위 금액에 더해야 합니다.
계약 전 전세가율 확인 6단계
- 매매 실거래가 찾기 — 국토교통부 실거래가 공개 서비스에서 같은 단지, 같은 전용면적의 최근 3~6개월 매매 거래를 찾습니다. 호가가 아니라 실제 신고된 가격을 씁니다.
- 전세 실거래가 찾기 — 같은 조건의 전세 거래를 찾아 내가 제안받은 보증금이 그 범위 안인지 봅니다.
- 전세가율 계산 — 내 보증금 ÷ 최근 매매가 평균 × 100으로 계산합니다. 층과 동에 따라 가격 차이가 크면 비슷한 조건의 거래만 골라 씁니다.
- 등기부로 선순위 확인 — 등기사항증명서 을구에서 근저당 채권최고액을 확인합니다. 압류나 가압류가 있으면 금액과 관계없이 주의해야 합니다.
- 부채비율 계산 — (선순위 채권 + 내 보증금) ÷ 매매가 × 100을 계산합니다. 숫자가 높을수록 계약 조건을 다시 협의하거나 다른 집을 찾는 편이 안전합니다.
- 보증보험 가입 가능 여부 확인 — 전세보증금 반환보증은 주택 가격 대비 부채 수준을 심사합니다. 계약 전에 가입이 가능한 집인지 확인하고, 계약서에 "보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 반환한다"는 특약을 넣는 방법이 있습니다.
전세가율을 볼 때 주의할 점
| 상황 | 왜 주의해야 하나 |
|---|---|
| 신축 빌라·오피스텔 | 매매 거래가 거의 없어 시세를 알기 어렵습니다. 분양가나 중개업소가 말하는 가격이 아니라 주변 비슷한 주택의 실거래가와 공시가격을 함께 봐야 합니다. |
| 거래가 한두 건뿐인 단지 | 특수한 거래 한 건이 평균을 왜곡합니다. 기간을 넓혀 여러 건을 봅니다. |
| 매매가가 빠르게 내리는 시기 | 몇 달 전 실거래가로 계산하면 전세가율이 실제보다 낮게 나옵니다. 가장 최근 거래에 무게를 둡니다. |
| 지역 평균 전세가율 | 통계 기관이 발표하는 지역 평균은 흐름을 보는 용도입니다. 내 계약은 반드시 그 집의 숫자로 계산해야 합니다. |
자주 묻는 질문
Q. 전세가율이 몇 %면 안전한가요?
A. 정해진 기준은 없습니다. 선순위 대출이 없다면 70% 안팎까지는 비교적 여유가 있다고 보고, 80%를 넘으면 보증보험 가입을 전제로 계약하는 식으로 판단하는 경우가 많습니다.
Q. 반전세는 어떻게 계산하나요?
A. 보증금만으로 계산합니다. 월세는 돌려받을 돈이 아니므로 보증금 안전을 볼 때는 제외합니다.
Q. 전세가율이 낮으면 무조건 좋은 집인가요?
A. 보증금 안전 면에서는 유리합니다. 다만 전세 수요가 약한 지역이거나 집 상태에 문제가 있어 전세가가 낮게 형성된 경우도 있으니 이유를 확인해야 합니다.
정리
전세가율 계산법은 나눗셈 한 번이지만, 어떤 가격을 넣느냐가 결과를 좌우합니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래가를 쓰고, 등기부의 선순위 대출을 더해 부채비율까지 계산하는 것이 계약 전 최소한의 점검입니다. 부동산 가격과 세금, 대출 기초를 다룬 다른 글은 송석의 부동산 경제 연구소 홈에서 이어서 볼 수 있습니다.
이 글은 일반적인 정보를 정리한 것이며 특정 계약에 대한 판단이나 투자 권유가 아닙니다. 실제 계약 전에는 등기부와 실거래가를 직접 확인하시기 바랍니다.