주택임대소득 세금은 집이 몇 채인지와 연 임대수입이 2천만 원을 넘는지로 정해집니다. 부부 합산 1주택이면 기준시가 12억 원 이하일 때 월세를 받아도 비과세이고, 2주택부터는 월세, 3주택부터는 보증금 합계 3억 원 초과분까지 과세됩니다. 수입이 2천만 원 이하라면 14% 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 고를 수 있어, 아래 판단표와 계산 예시로 내 세금부터 확인하세요.
임대 주택 보유자가 함께 챙길 세금 일정을 이어서 볼 수 있습니다.
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| 주택임대소득 세금을 주택 수별로 계산하는 집주인의 계산기와 임대차계약서 |
먼저 결론
- 부부 합산 1주택은 기준시가 12억 원 이하면 월세 수입도 비과세입니다.
- 2주택부터 월세가 과세되고, 전세 보증금은 과세되지 않습니다.
- 3주택 이상은 보증금 합계 3억 원 초과분에 간주임대료가 붙습니다.
- 연 수입 2천만 원 이하는 14% 분리과세를 선택할 수 있습니다.
- 임대사업자로 등록하면 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원으로 세금이 줄어듭니다.
주택임대소득 세금 판단표
| 부부 합산 주택 수 | 월세 | 보증금(전세) | 예외 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 비과세 | 비과세 | 기준시가 12억 초과·국외주택은 월세 과세 |
| 2주택 | 과세 | 비과세 | - |
| 3주택 이상 | 과세 | 합계 3억 초과분 과세 | 소형주택(전용 40㎡·기준시가 2억 이하)은 주택 수에서 제외 |
주택 수는 본인과 배우자 소유를 합쳐 셉니다. 공동소유 주택은 원칙적으로 지분이 큰 사람의 주택으로 보지만, 소수 지분이라도 임대수입이 크거나 기준시가가 높은 경우 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 보유 주택이 늘면 재산세도 함께 커지니 재산세 계산법도 함께 확인하세요.
간주임대료 계산 방법
3주택 이상 보유자는 받은 보증금을 은행에 맡겼다고 보고 그 이자 상당액을 임대수입으로 계산합니다. 이것이 간주임대료입니다.
계산식: (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율(기획재정부 고시) − 임대사업 금융수익
예시(가정): 보증금 합계 6억 원, 이자율 3%라면 (6억 − 3억) × 60% × 3% = 540만 원이 임대수입으로 잡힙니다.
이자율은 매년 고시되므로 신고 연도의 이자율로 다시 계산해야 합니다. 월세와 간주임대료를 더한 금액이 연 2천만 원 이하인지가 다음 판단의 기준입니다.
2천만 원 분리과세 계산 예시
| 구분 | 임대사업자 등록 | 미등록 |
|---|---|---|
| 연 임대수입 | 1,200만 원 | 1,200만 원 |
| 필요경비 | 60% → 720만 원 | 50% → 600만 원 |
| 기본공제 | 400만 원 | 200만 원 |
| 과세표준 | 80만 원 | 400만 원 |
| 세액(14%) | 11만 2천 원 | 56만 원 |
기본공제는 임대수입 외 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때 적용됩니다. 등록 사업자는 임대료 인상 제한 등 의무를 지켜야 감면을 받습니다. 지방소득세 10%는 별도입니다.
근로소득이 적은 은퇴자는 종합과세가 오히려 유리할 수 있습니다. 홈택스 신고 화면에서 두 방식을 모두 계산해 보고 낮은 쪽을 고르세요. 임대 주택을 나중에 팔 때는 장기보유특별공제 계산법도 미리 확인해 두면 좋습니다.
5월 신고 6단계
1단계: 부부 합산 주택 수를 확정합니다. 12월 31일 기준이 아니라 과세기간 중 보유 기간을 함께 봅니다.
2단계: 연간 월세와 보증금을 정리합니다. 임대차계약서와 통장 입금 내역으로 1월~12월 수입을 합산합니다.
3단계: 3주택 이상이면 간주임대료를 계산합니다. 위 계산식에 신고 연도 고시 이자율을 넣습니다.
4단계: 사업자등록 여부를 확인합니다. 주택임대업은 세무서 사업자등록 의무가 있고, 미등록 시 가산세가 붙을 수 있습니다.
5단계: 분리과세와 종합과세를 비교합니다. 수입이 2천만 원 이하일 때만 선택할 수 있습니다.
6단계: 5월 종합소득세 기간에 신고합니다. 홈택스 "주택임대소득 신고" 메뉴에서 신고하고 납부합니다. 일시적 2주택 상태라면 일시적 2주택 비과세 요건도 함께 점검하세요.
실수 방지 체크리스트
- 배우자 명의 주택까지 합산해 주택 수를 셌다
- 1주택이라도 기준시가 12억 초과인지 확인했다
- 3주택 이상이면 보증금 3억 초과분을 계산했다
- 소형주택 제외 요건을 확인했다
- 세무서 사업자등록을 마쳤다
- 분리과세·종합과세를 모두 계산해 비교했다
- 5월 신고 기한을 달력에 적었다
자주 묻는 질문 8개
1. 전세만 놓으면 세금이 없나요?
2주택까지는 보증금이 과세되지 않습니다. 3주택 이상부터 보증금 합계 3억 초과분에 간주임대료가 붙습니다.
2. 1주택자가 집 일부를 월세 놓으면요?
기준시가 12억 원 이하라면 비과세입니다.
3. 임대수입이 적어도 신고해야 하나요?
과세 대상이면 금액과 관계없이 신고해야 합니다. 분리과세 기본공제로 낼 세금이 0원이 될 수는 있습니다.
4. 관리비도 임대수입인가요?
공공요금처럼 대신 받아 납부한 금액은 제외되지만, 청소비 등 집주인이 이익을 얻는 부분은 수입이 될 수 있습니다.
5. 건강보험료에 영향이 있나요?
임대소득이 생기면 피부양자 자격이나 지역가입자 보험료에 영향을 줄 수 있습니다.
6. 사업자등록은 어디서 하나요?
홈택스나 관할 세무서에서 주택임대업으로 등록합니다. 지자체 임대사업자 등록과는 별개입니다.
7. 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
무신고가산세와 납부지연가산세가 붙고, 국세청은 확정일자·전월세 신고 자료로 임대 현황을 확인합니다.
8. 가족에게 싸게 임대하면요?
특수관계인에게 시가보다 낮게 임대하면 부당행위계산 부인 대상이 될 수 있습니다. 가족 간 저가 매매 세금 기준도 참고하세요.
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참고 기준: 소득세법 제12조(비과세 주택임대소득), 제25조(간주임대료), 제64조의2(분리과세 주택임대소득 세액계산 특례)
작성자: 송석 · 자료 확인일: 2026년 11월 07일
본 글은 일반적인 세무 정보이며 개인별 세금 판단을 대신하지 않습니다. 주택 수 산정과 공제 요건은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 국세청(126) 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.