재산세 계산법은 "6월 1일 기준 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곡해 과세표준을 만들고, 주택분 세율표를 적용한 뒤 지방교육세를 더하는" 순서입니다. 다만 1세대 1주택은 공시가격 6억 원 이하일 때 일반 세율보다 0.05%p 낮은 특례세율이 적용되고, 고지 시점도 토지분 9월, 주택분 11월로 나뉘므로 내 부동산이 어느 구간에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다. 아래에서 과세표준 산출, 세율표, 계산 예시, 고지 일정, 종합부동산세와의 연계까지 2026년 10월 22일 기준 공식 자료로 정리했습니다.
먼저 결론
- 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부과되며, 주택은 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다.
- 주택분 세율은 과세표준 6천만 원 이하 0.1%부터 시작해 구간이 올라가며, 6억 원 초과 구간은 0.5%입니다.
- 공시가격 6억 원 이하 1세대 1주택은 일반 세율보다 0.05%p 낮은 특례세율이 적용됩니다.
- 지방교육세는 재산세 본세액의 20%가 추가되므로, 실제 납부액은 본세의 1.2배 수준으로 봐야 합니다.
- 고지는 건축물분 7월, 토지분 9월, 주택분 11월로 나뉘고, 주택 수가 많으면 12월 고지 종합부동산세와 합산 계산됩니다.
재산세의 기본 구조 — 과세기준일과 과세 대상
재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 같은 재산의 보유에 대해 지방자치단체가 부과하는 보유세입니다. 부과 기준이 되는 날은 매년 6월 1일로, 이 날 기준으로 소유자와 재산 현황을 확정해 그해 세액을 계산합니다. 5월 말에 집을 팔고 6월 1일 이후에 새 집을 받았다면 새 집의 소유자로 재산세가 부과되고, 반대로 6월 1일 이전에 취득했다면 그해 세금을 낼 의무가 생깁니다. 이 때문에 매매 시기에 따라 세금 부담 주체가 바뀌는지가 잔금일 협상에서도 언급됩니다.
재산세는 국세가 아니라 지방세이므로, 부과와 징수의 주체는 시·군·구입니다. 납부고지서도 관할 지자체에서 발송되고, 과세내역 조회와 납부는 위택스나 정부24에서 가능합니다. 다만 계산의 뼈대가 되는 공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 고시하는 개별공시가격을 따르므로, 재산세를 이해하려면 공시가격 체계를 함께 알아두어야 합니다.
보유세는 매년 반복해서 부과된다는 점에서 취득세나 양도소득세 같은 거래세와 다릅니다. 주택을 보유하는 한 매년 납부 의무가 생기고, 공시가격이 오르면 같은 집이라도 세액이 커질 수 있습니다. 특히 2026년 공시가격 상승분은 그해 세액에 그대로 반영되므로, 매년 5~6월 공시가격 발표 시즌에 내 부동산의 공시가격 변동을 확인하는 습관이 보유세 관리의 첫걸음입니다.
과세표준 산출 — 공시가격과 공정시장가액비율
재산세 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 만듭니다. 주택의 공정시장가액비율은 60%이므로, 공시가격 5억 원 아파트의 과세표준은 3억 원이 됩니다. 토지와 건축물 중 비주거용 건축물에는 70%가 적용되는 점이 다르며, 같은 공시가격이라도 재산 종류에 따라 과세표준이 달라지는 이유입니다.
다세대·다가구 주택처럼 주택과 건축물을 구분하기 애매한 경우, 주택분과 그 외 건축물분이 나뉘어 각각 계산됩니다. 아파트라면 대부분 주택분 60%만 적용되지만, 상가가 딸린 단독주택이나 사무실 겸용 주택처럼 용도가 섞인 재산은 면적과 용도 기준으로 분할 과세되므로, 고지서의 과세내역을 볼 때 구분이 어떻게 되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다.
과세표준 산출에서 또 하나 확인할 것은 주택의 합산입니다. 재산세 주택분은 종합부동산세처럼 모든 주택을 합산해 세율을 적용하는 것이 아니라 주택별로 과세표준을 만들어 세율을 적용하는 방식입니다. 그래서 1주택이 두 채가 되더라도 재산세는 채별로 계산되고, 합산이 시작되는 것은 주택 수가 일정 규모를 넘어 종합부동산세 과세 대상이 될 때입니다. 다만 1세대가 여러 주택을 소유하면 세율 구간 적용에서 주택 수에 따른 조정이 이루어지는 부분이 있어, 다주택자라면 고지서 내역을 꼼꼼히 봐야 합니다.
주택분 세율표와 1세대 1주택 특례세율
주택분 재산세는 과세표준 구간별로 세율이 달라지는 초과누진 방식입니다. 2026년 기준 일반 세율은 아래 표와 같으며, 6억 원을 넘는 고가 주택 구간은 0.5%가 적용됩니다. 각 구간 세율은 그 구간에 해당하는 과세표준 부분에만 적용되므로, 전체 과세표준에 최고 세율이 붙는 것은 아닙니다.
| 과세표준 구간 | 일반 세율 | 구간 산출 세액 기준 |
|---|---|---|
| 6천만 원 이하 | 0.1% | 과세표준 × 0.1% |
| 6천만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하 | 0.15% | 해당 구간분 × 0.15% + 누진세액 |
| 1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 0.25% | 해당 구간분 × 0.25% + 누진세액 |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.4% | 해당 구간분 × 0.4% + 누진세액 |
| 6억 원 초과 | 0.5% | 해당 구간분 × 0.5% + 누진세액 |
여기에 1세대 1주택 특례가 있습니다. 공시가격 6억 원 이하인 1세대 1주택의 주택분에는 일반 세율보다 0.05%p 낮은 특례세율이 적용되어, 같은 아파트라도 1주택 가구의 세액이 그만큼 줄어듭니다. 이 특례는 세대원 전체가 그 주택 하나만 보유할 때 적용되므로, 자녀 명의 주택을 합쳐 보유하거나 분양권과 주택을 함께 보유한 경우 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
토지분 세율은 주택분과 별개 체계입니다. 일반 토지는 과세표준 구간에 따라 0.07%~0.5%의 세율이 적용되고, 특정 조건의 토지에는 중과세율이 붙습니다. 다만 토지분은 지역과 지목, 이용 상황에 따라 세율과 감면이 다양하게 나뉘므로, 고지서의 과세내역과 위택스의 부과내역을 기준으로 확인하는 편이 정확합니다.
실제 계산 예시 — 4억 원 아파트 기준
공시가격 4억 원짜리 아파트를 1세대 1주택으로 보유한 경우를 계산해 보겠습니다. 계산은 아래 순서로 진행되며, 모든 금액은 이해를 돕기 위한 예시 기준입니다.
- 1단계: 과세표준을 만듭니다.
공시가격 4억 원에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 2억 4,000만 원입니다. 6월 1일 기준 주택 수와 보유 현황을 먼저 확인해 두는 것이 앞선 판단입니다. - 2단계: 적용 세율 구간을 확인합니다.
과세표준 2억 4,000만 원은 1억 5천만 원 초과 3억 원 이하 구간에 해당하므로 일반 세율 0.25% 구간입니다. 1주택 특례 여부에 따라 여기서 0.05%p가 빠집니다. - 3단계: 구간별 세액을 더합니다.
6천만 원 이하분 0.1%, 6천만~1억 5천만 원분 0.15%, 1억 5천만 원 초과분 0.25%를 각 구간 금액에 곱해 더하고 누진세액을 빼면 본세액이 나옵니다. - 4단계: 특례세율 적용 여부를 확인합니다.
공시가격 6억 원 이하 1세대 1주택이므로 특례세율이 적용되어 본세액이 일반 세율 대비 줄어듭니다. 세대 구성원의 다른 주택 보유 여부가 적용을 좌우합니다. - 5단계: 지방교육세를 더합니다.
본세액에 20%를 더한 금액이 지방교육세입니다. 본세 30만 원이라면 교육세 6만 원이 추가됩니다. - 6단계: 세 부담 상한 적용 여부를 확인합니다.
전년 대비 세 부담 증가액이 상한비율을 넘으면 초과분을 다음 연도로 이월하는 상한 제도가 적용될 수 있으므로, 고지서의 상한 적용 표시를 확인합니다.
같은 방식으로 공시가격 8억 원 아파트를 계산하면 과세표준은 4억 8,000만 원이고, 3억~6억 원 구간 세율 0.4%가 적용됩니다. 공시가격이 6억 원을 넘는 순간 특례세율 적용에서 빠지고 세율 구간도 올라가기 때문에, 보유세 부담이 단계별로 커지는 지점이 어디인지 아는 것이 매매와 보유 판단에 도움이 됩니다.
지방교육세와 세 부담 상한
재산세 고지서에서 본세와 함께 빠지지 않는 항목이 지방교육세입니다. 주택·토지·건축물분 재산세에는 본세액의 20%가 지방교육세로 추가됩니다. 본세 50만 원이면 교육세 10만 원, 합계 60만 원을 납부하는 구조이므로, 계산기로 예상 세액을 만들 때는 본세에 1.2를 곱한 값을 최종 납부 예상액으로 봐야 합니다.
세 부담 상한 제도도 알아둘 필요가 있습니다. 공시가격이 크게 오른 해에는 전년 대비 세 부담이 급증할 수 있어, 재산별로 전년 세액 대비 증가액을 상한비율 이내로 제한하고 초과분을 뒷해로 이월하는 장치가 마련되어 있습니다. 상한은 재산 종류와 보유 상황에 따라 적용 비율이 다르고, 고지서에 상한 적용 내역이 표시되므로 세액이 예상보다 낮게 나왔다면 상한 적용 여부를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
이월된 세액은 사라지는 것이 아니라 나중에 낼 세금에 합산됩니다. 그래서 상한이 적용된 해에는 부담이 줄어 보여도, 이월분이 반영되는 연도에는 세액이 다시 커질 수 있습니다. 공시가격 급등기의 고지서를 볼 때는 당해 연도 세액과 이월 이액 내역을 함께 보는 것이 세 흐름을 읽는 방법입니다.
고지·납부 일정 — 토지·건축물·주택분 차이
재산세는 재산 종류에 따라 고지 시점이 나뉩니다. 건축물분은 7월, 토지분은 9월, 주택분은 11월에 고지되어 각각 정해진 기간 안에 납부해야 합니다. 주택 수가 일정 규모를 넘어 종합부동산세 대상이 되면 12월에 종부세 고지가 추가되고, 그때 산출된 세액에서 재산세 납부분을 공제해 주는 구조입니다.
| 재산 구분 | 고지·납부 기간 | 메모 |
|---|---|---|
| 건축물분(비주거) | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 상가·창고 등 건축물 |
| 토지분 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | 대지·전·답 등 토지 |
| 주택분 | 11월 16일 ~ 11월 30일 | 아파트·단독주택 등 |
| 종합부동산세 | 12월 1일 ~ 12월 15일 | 과세 대상 주택·토지 보유자 |
고지서를 받지 못했거나 주소지 문제로 고지가 늦게 도착했더라도 납부 의무는 그대로 남습니다. 납부기한이 지나면 가산세가 붙으므로, 6월 공시가격 발표와 각 고지 시즌에 위택스에서 미리 납부할 세금이 있는지 확인하는 습관이 필요합니다. 이사를 자주 하는 가구라면 고지서 수령지를 관할 세무 부서에 최신화해 두는 것도 잊지 않아야 합니다.
주택을 매매하면서 취득과 양도가 섞이는 해에는 6월 1일 기준 소유 여부에 따라 재산세를 나눠 부담하는 관습이 있지만, 법적으로는 6월 1일 소유자에게 그해 전액이 부과됩니다. 그래서 잔금일 조정에서 재산세·관리비 정산을 어떻게 나눌지 사전에 합의해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
종합부동산세와의 연계 계산
주택과 토지의 합산 공시가액이 종합부동산세 과세표준에 들어오면 보유세는 두 단계로 나뉩니다. 먼저 지방세인 재산세가 각 재산별로 부과되고, 다음으로 국세인 종합부동산세가 합산 과세표준에 세율을 적용해 산출되는데, 이때 이미 낸 재산세 본세액을 세액공제로 빼 주어 이중 과세를 조정합니다. 종부세 계산식의 "공제할 재산세액" 항목이 바로 이 부분입니다.
같은 공시가격의 부동산이라도 주택 수와 보유 구조에 따라 종부세 부담이 달라집니다. 1세대 1주택자는 일반 공제 9억 원이 아니라 12억 원 공제가 적용되고, 다주택자는 합산 과세표준 구간의 세율이 올라갑니다. 재산세에서 1주택 특례세율이 적용되던 구조가 종부세에서는 합산 기준으로 바뀌기 때문에, 다주택자는 두 세금을 나눠서 계산해 봐야 실제 보유세 총액이 나옵니다.
정리하면 보유세 관리의 기본 순서는 이렇습니다. 먼저 재산별 공시가격과 과세표준을 확인하고, 재산세를 채별로 계산한 뒤, 주택 수가 종부세 기준에 들어오면 합산 계산으로 종부세 예상액을 만들고 재산세 공제를 반영합니다. 이 흐름을 이해하면 12월 고지서의 세액이 왜 그 값이 나왔는지 스스로 검산할 수 있습니다.
재산세 절감 포인트와 공시가격 이의신청
보유세를 줄이는 합법적 경로는 크게 두 가지입니다. 첫째는 공시가격 자체를 바로잡는 것이고, 둘째는 적용되는 감면과 특례를 빠뜨리지 않는 것입니다. 공시가격은 매년 발표 후 정해진 기간에 이의신청을 할 수 있으며, 주변 시세와 비교해 과도하게 높게 책정되었다고 판단되면 감정평가법인 의견서 등 근거 자료를 첨부해 신청합니다. 이의신청 결과는 그해 세액에는 늦을 수 있지만 다음 해 과세에 반영됩니다.
감면 쪽에서는 재산 상황별 감면 규정을 확인해야 합니다. 일사부재현 기준의 노후 주택, 일정 규모 이하의 토지, 국가유산이나 농어업용 시설처럼 법령이 정한 재산에는 감면이 적용될 수 있고, 지자체 조례에 따른 감면도 있습니다. 다만 감면은 신청하거나 신고해야 반영되는 항목이 있으므로, 고지서 내역과 나의 재산 상황을 대조해 보는 것이 절감의 출발점입니다.
주의할 점도 있습니다. 공시가격을 낮추기 위한 무리한 형질변경이나 명의 변경은 양도세·증여세 등 다른 세금 문제로 이어질 수 있습니다. 보유세 절감은 어디까지나 사실에 맞는 공시가격과 법정 감면의 적용 범위 안에서 이루어져야 하며, 판단이 애매하면 지자체 세무 부서나 세무사 상담으로 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
실수 방지 체크리스트
- 6월 1일 기준 내 명의 주택·토지·건축물 목록을 모두 확인했나요?
- 공시가격에 공정시장가액비율 60%(주택)을 적용해 과세표준을 만들었나요?
- 1세대 1주택 특례세율 적용 대상인지 세대원 보유 현황으로 확인했나요?
- 지방교육세 20%를 더한 최종 납부액으로 예상했나요?
- 토지분 9월, 주택분 11월 고지 기간을 달력에 표시했나요?
- 종부세 대상 여부를 합산 공시가액 기준으로 확인했나요?
- 전년 대비 상한 적용과 이월 이액 내역을 고지서에서 확인했나요?
- 공시가격이 시세와 크게 다르면 이의신청 기간을 놓치지 않았나요?
자주 묻는 질문 10개
Q1. 재산세는 언제, 얼마 기준으로 부과되나요?
매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 그날 기준 소유 현황과 공시가격으로 세액을 계산합니다. 주택분은 11월 16~30일에 고지되고, 토지분은 9월, 건축물분은 7월에 고지됩니다.
Q2. 공정시장가액비율 60%는 어떤 재산에 적용되나요?
주택에 적용되는 비율입니다. 토지와 비주거용 건축물에는 70%가 적용되므로, 같은 공시가격이라도 재산 종류에 따라 과세표준이 달라집니다.
Q3. 1세대 1주택 특례세율은 얼마나 줄어드나요?
공시가격 6억 원 이하 1세대 1주택 주택에 일반 세율보다 0.05%p 낮은 세율이 적용됩니다. 세대원 전체의 보유 현황이 기준이므로 다른 주택 보유 여부를 먼저 확인해야 합니다.
Q4. 재산세에 지방교육세가 왜 붙나요?
주택·토지·건축물분 재산세에는 본세액의 20%가 지방교육세로 부과됩니다. 예상 납부액을 계산할 때는 본세에 1.2배를 곱한 금액으로 보는 것이 정확합니다.
Q5. 세 부담 상한이 적용되면 세금이 줄어드는 건가요?
전년 대비 증가분을 상한비율 이하로 제한하고 초과분을 뒷해로 이월하는 제도입니다. 당해 연도 부담은 줄지만 이월분이 반영되는 연도에는 세액이 다시 커질 수 있습니다.
Q6. 5월에 집을 사면 그해 재산세를 내야 하나요?
6월 1일 이전에 취득했다면 그해 6월 1일 기준 소유자로 재산세가 부과됩니다. 반대로 6월 1일 이후 취득이면 다음 해부터 부과되며, 매매 당사자 간 정산은 거래에서 합의로 나눕니다.
Q7. 고지서를 못 받았는데 가산세가 붙나요?
고지서 수령 여부와 관계없이 납부 의무가 남아 있어 기한이 지나면 가산세가 붙습니다. 위택스에서 부과내역을 조회해 미납 세액이 있는지 규칙적으로 확인하는 것이 필요합니다.
Q8. 주택이 두 채면 재산세도 합산되나요?
재산세 주택분은 주택별로 과세표준을 만들어 계산하는 것이 원칙입니다. 다만 주택 수가 늘면 종합부동산세 합산 과세 대상이 될 수 있고, 그때는 합산 계산과 재산세 세액공제 구조로 부담이 계산됩니다.
Q9. 공시가격 이의신청은 언제, 무엇으로 하나요?
공시가격 발표 후 정해진 이의신청 기간에 관할 지자체나 국토정보원 채널로 신청하며, 감정평가 의견서 같은 근거 자료를 첨부합니다. 반영은 다음 해 과세부터 이루어지는 경우가 일반적입니다.
Q10. 재산세 예상액은 어디서 계산해 볼 수 있나요?
위택스에서 과세내역과 부과내역을 조회할 수 있고, 일부 지자체는 홈페이지에서 지방세 자동 계산기를 제공합니다. 계산기 결과는 참고용이며 최종 세액은 고지서로 확인해야 합니다.
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본 글은 독자의 정보 확인과 선택을 돕기 위한 일반 정보이며, 2026년 10월 22일까지의 공식 자료를 기준으로 작성되었습니다. 세율과 감면, 고지 일정은 지자체 조례와 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 납부 전에는 위택스와 관할 지자체 고지서로 최신 기준을 확인하시기 바랍니다. 자료 확인일: 2026년 10월 22일.