가족 간 저가 매매는 시세보다 싸게 넘겨도 되지만, 차이가 일정 기준을 넘으면 세금이 따라옵니다. 사는 쪽(자녀 등)은 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이상이면 증여세 대상이 되고, 파는 쪽(부모 등)은 차이가 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면 양도소득세를 시가로 다시 계산받습니다. 취득세도 특수관계인 거래는 같은 5%·3억 기준으로 시가 기준 과세가 될 수 있습니다. 아래에서 세 세금의 기준을 한 표로 비교하고, 시가 10억 원 아파트 계산 예시와 안전하게 진행하는 6단계를 정리했습니다.
먼저 결론
- 증여세(매수인): 시가−대가 ≥ min(시가×30%, 3억)이면 그 초과분이 증여재산.
- 양도세(매도인): 시가−대가 ≥ 시가×5% 또는 3억이면 시가로 양도가액 재계산(부당행위계산부인).
- 취득세(매수인): 특수관계인 간 거래가 같은 기준을 벗어나면 시가인정액이 과세표준.
- 결국 증여세는 넘지 않아도 매도인 양도세 기준(5%)에 먼저 걸리는 경우가 많습니다.
- 대금을 실제로 주고받은 계좌 기록과 매수 자금 출처가 가장 중요한 증빙입니다.
가족 간 저가 매매, 세금 세 가지 기준 비교
| 세금 | 부담하는 사람 | 문제 되는 기준 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 증여세 | 싸게 산 사람 | 시가−대가 ≥ min(시가 30%, 3억) | 차이에서 min(30%, 3억)을 뺀 금액에 증여세 |
| 양도소득세 | 싸게 판 사람 | 시가−대가 ≥ 시가 5% 또는 3억 | 양도가액을 시가로 보고 재계산 |
| 취득세 | 산 사람 | 시가인정액과 차이 ≥ 시가 5% 또는 3억 | 시가인정액을 과세표준으로 적용 |
같은 거래인데 세목마다 허용 폭이 다르다는 점이 핵심입니다. 증여세는 30%까지 여유가 있지만 양도세와 취득세는 5%만 벗어나도 문제가 될 수 있습니다. 근거 조문은 상속세 및 증여세법 제35조, 소득세법 제101조, 지방세법 제10조의3 등입니다.
시가는 어떻게 정해지나
세법의 "시가"는 거래 당사자가 정한 가격이 아니라 객관적인 가격입니다. 아파트는 같은 단지·비슷한 면적의 매매사례가액이 우선 쓰이고, 사례가 없으면 감정가액, 유사 매매사례, 기준시가 순으로 판단합니다.
아파트처럼 거래 사례가 많은 주택은 시가가 쉽게 확인되므로 "싸게 팔았다"는 사실이 바로 드러납니다. 반대로 거래가 드문 단독주택·토지는 감정평가로 시가를 먼저 확보해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.
시가 10억 원 아파트 계산 예시
부모가 시가 10억 원 아파트를 성년 자녀에게 판다고 가정합니다.
| 매매가 | 차이 | 증여세 판단 | 양도세 판단 |
|---|---|---|---|
| 9억 5,000만 원 | 5,000만 원(5%) | 기준 미달, 문제 없음 | 5% 경계, 시가 재계산 가능 |
| 8억 원 | 2억 원(20%) | 30%(3억) 미달, 문제 없음 | 5% 초과 → 시가 10억으로 재계산 |
| 7억 원 | 3억 원(30%) | 기준 도달, 증여재산 3억−3억=0원 | 시가 재계산 |
| 6억 5,000만 원 | 3억 5,000만 원 | 증여재산 5,000만 원(성년 자녀 공제 5천만 원과 상계 가능) | 시가 재계산 |
8억 원에 판 경우 자녀는 증여세가 없지만, 부모의 양도차익은 10억 원으로 매도한 것처럼 계산됩니다. 부모가 1세대 1주택 비과세 대상이라면 시가 재계산이 큰 문제가 아닐 수 있지만, 다주택자라면 세금이 크게 늘 수 있습니다. 증여재산공제는 10년 합산 기준이라 이전 증여가 있었다면 결과가 달라집니다.
명의 구조에 따른 양도세·종부세 차이를 이어서 볼 수 있습니다.
저가 매매와 증여, 무엇이 유리할까
- 매도인이 1세대 1주택 비과세 대상: 양도세 재계산 부담이 작아 저가 매매가 유리할 수 있습니다.
- 매도인이 다주택자: 시가 재계산으로 양도세가 커질 수 있어 증여나 부담부증여와 비교가 필요합니다.
- 자녀 자금이 부족: 대금을 실제로 낼 수 없으면 매매로 인정받기 어렵고 전체가 증여로 볼 여지가 생깁니다.
- 대출을 함께 넘기는 경우: 부담부증여는 채무 부분이 양도로 계산되므로 별도로 비교해야 합니다.
가족 간 저가 매매 진행 6단계
1단계: 시가를 확인합니다. 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 최근 거래를 찾고, 사례가 부족하면 감정평가를 받습니다.
2단계: 가격 범위를 정합니다. 양도세 5%, 증여세 30%(3억) 기준을 표로 놓고 매도인·매수인 세금을 함께 계산합니다.
3단계: 매수 자금 출처를 준비합니다. 자녀의 소득, 예금, 대출 등 대금을 낼 수 있는 근거를 마련합니다.
4단계: 계약서를 쓰고 계좌로 대금을 주고받습니다. 현금 대신 계좌이체로 남기고, 차용금이 있다면 차용증과 이자 지급 기록을 둡니다.
5단계: 신고를 기한 내 마칩니다. 부동산 거래신고(30일), 취득세(60일), 양도세 예정신고(양도일이 속한 달 말일부터 2개월)를 챙깁니다.
6단계: 사후 관리를 합니다. 거래 후에도 부모가 계속 사는 등 실질이 증여로 보이지 않게 거주·관리 관계를 정리합니다.
실수 방지 체크리스트
- 같은 단지 최근 실거래가로 시가를 확인했는가
- 양도세 5%, 증여세 30%(3억) 기준을 모두 계산했는가
- 매도인의 주택 수와 비과세 여부를 확인했는가
- 자녀의 매수 자금 출처를 증빙할 수 있는가
- 대금을 계좌이체로 주고받았는가
- 취득세 시가인정액 기준을 확인했는가
- 신고 기한 3가지를 달력에 적었는가
자주 묻는 질문 10개
1. 가족에게 시세보다 싸게 팔아도 불법은 아닌가요?
불법은 아니지만 기준을 넘으면 증여세·양도세·취득세가 시가 기준으로 계산될 수 있습니다.
2. 30% 이내면 아무 세금도 없나요?
증여세는 피할 수 있어도 매도인 양도세는 5% 기준이라 별도로 따져야 합니다.
3. 특수관계인은 누구인가요?
배우자, 직계존비속 등 세법이 정한 친족과 경제적 연관 관계자가 해당합니다.
4. 시가는 공시가격인가요?
아닙니다. 매매사례가액 등 시가가 우선이고 공시가격은 시가가 없을 때 쓰입니다.
5. 형제 간 거래도 해당하나요?
친족 범위에 들면 특수관계인 거래로 봅니다.
6. 대금을 나중에 받아도 되나요?
실제 지급이 확인되지 않으면 매매가 아닌 증여로 볼 수 있어 계좌 기록이 중요합니다.
7. 감정평가를 받는 게 좋은가요?
거래 사례가 적은 주택·토지는 시가 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.
8. 1세대 1주택이면 걱정 없나요?
12억 원 이하라면 재계산 영향이 작지만 고가주택은 초과분 과세를 확인해야 합니다.
9. 부담부증여와 비교하려면?
채무 승계분은 양도, 나머지는 증여로 계산되므로 두 방식의 총세액을 비교합니다.
10. 신고는 누가 하나요?
매도인은 양도세, 매수인은 취득세와 필요 시 증여세를 각각 신고합니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 – 상속세 및 증여세법 — 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)
- 국가법령정보센터 – 소득세법 — 제101조(양도소득의 부당행위계산)
- 국가법령정보센터 – 지방세법 — 제10조의3(유상승계취득의 과세표준)
자료 확인일: 2026년 10월 23일
본 글은 일반적인 세금 정보이며 개별 거래에 대한 세무 자문을 대신하지 않습니다. 시가 판단과 세액은 거래 시점·주택 수·이전 증여 내역에 따라 달라지므로 실행 전 세무 전문가나 국세청(126)에 확인하시기 바랍니다.