송석의 부동산 경제 연구소 · 거래 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 10일
자금조달계획서 작성 방법의 핵심은 집값을 무슨 돈으로 치르는지 자기자금과 차입금으로 나누어 적고, 그 합계를 거래금액과 정확히 맞추는 것입니다. 정식 이름은 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'이며, 부동산 거래신고를 할 때 함께 내야 해서 계약일부터 30일 안에 제출해야 합니다. 다만 모든 거래에 필요한 서류는 아니고, 지역과 거래금액, 매수인이 법인인지에 따라 제출 대상과 증빙서류 첨부 여부가 달라집니다. 아래에서 제출 대상 판단표, 항목별 증빙서류, 작성 7단계, 자주 틀리는 부분을 순서대로 정리했습니다.
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| 자금조달계획서 작성 방법을 따라 자기자금과 차입금 항목을 서류로 정리하는 모습 |
국토교통부 부동산거래관리시스템에서 최신 서식과 신고 절차를 확인할 수 있습니다.
먼저 결론
- 계획서는 거래신고와 함께 계약일부터 30일 안에 제출합니다. 중개 거래라면 매수인이 작성해 공인중개사에게 넘기는 방식이 일반적입니다.
- 규제지역의 주택과 비규제지역의 6억 원 이상 주택, 법인이 사는 주택이 기본 대상입니다.
- 투기과열지구의 주택은 계획서에 적은 항목마다 증빙서류를 함께 냅니다.
- 자기자금과 차입금의 합계는 계약서의 거래금액과 같아야 합니다.
- 부모에게 받은 돈은 증여인지 차입인지 구분해 적고, 그에 맞는 신고나 차용 기록을 갖춰 두어야 합니다.
자금조달계획서 작성 방법, 먼저 알아둘 기본
자금조달계획서는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 그 시행령·시행규칙에 따라 매수인이 작성하는 서류입니다. 집을 사는 돈의 출처를 밝혀 편법 증여나 대출 규정 위반을 걸러내려는 목적입니다. 그래서 작성 자체보다, 적은 내용을 나중에 서류로 설명할 수 있느냐가 더 중요합니다.
제출은 부동산 거래신고와 묶여 있습니다. 거래신고 기한이 계약 체결일부터 30일이므로 계획서도 그 안에 들어가야 합니다. 공인중개사가 거래신고를 하는 경우 매수인은 계획서를 작성해 중개사에게 전달하는데, 시행규칙은 이 전달 기한을 계약 체결일부터 25일 이내로 정하고 있습니다. 내용을 중개사에게 보여 주고 싶지 않다면 매수인이 직접 제출할 수도 있습니다.
서식은 두 부분으로 이루어집니다. 앞부분은 자금조달계획(자기자금, 차입금, 지급 방식)이고 뒷부분은 입주계획(본인 입주, 가족 입주, 임대, 그 밖의 계획)입니다. 서식 항목은 개정되는 일이 있으므로 작성 직전에 부동산거래관리시스템의 최신 서식을 내려받아 쓰는 것이 안전합니다.
제출 대상 판단표: 내 거래도 써야 하나요
대상 여부는 부동산이 있는 지역, 거래금액, 매수인의 성격으로 정해집니다. 규제지역 지정은 정부 발표에 따라 바뀌므로 계약 시점의 지정 현황을 반드시 확인해야 합니다.
| 거래 유형 | 계획서 제출 | 증빙서류 첨부 |
|---|---|---|
| 투기과열지구의 주택 | 금액과 관계없이 제출 | 항목별 증빙서류 첨부 |
| 조정대상지역의 주택 | 금액과 관계없이 제출 | 원칙적으로 계획서만 제출 |
| 그 밖의 지역 주택 | 거래금액 6억 원 이상이면 제출 | 원칙적으로 계획서만 제출 |
| 법인이 매수하는 주택 | 지역·금액과 관계없이 제출 | 지역 기준에 따름 |
| 토지(수도권·광역시·세종) | 1억 원 이상, 지분 거래는 금액과 관계없이 제출 | 토지용 별도 서식 사용 |
| 토지(그 밖의 지역) | 6억 원 이상이면 제출 | 토지용 별도 서식 사용 |
증빙서류를 내지 않는 거래라도 관할 관청이 사후에 소명 자료를 요구할 수 있습니다. 첨부 의무가 없다는 것이 근거 서류를 준비하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 계약한 집의 가격이 적정한지는 아파트 실거래가 조회법 글의 순서로 먼저 확인해 두세요.
자기자금·차입금 항목과 증빙서류
서식의 항목은 아래와 같이 나뉩니다. 오른쪽은 투기과열지구에서 첨부하거나, 소명 요청을 받았을 때 내는 대표적인 서류입니다.
| 구분 | 항목 | 대표 증빙서류 |
|---|---|---|
| 자기자금 | 금융기관 예금액 | 예금잔액증명서 |
| 자기자금 | 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서, 잔고증명서 |
| 자기자금 | 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 |
| 자기자금 | 현금 등 그 밖의 자금 | 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증 |
| 자기자금 | 부동산 처분대금 등 | 부동산 매매계약서, 임대차계약서 |
| 차입금 | 금융기관 대출액 | 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 |
| 차입금 | 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 |
| 차입금 | 회사지원금·사채·그 밖의 차입금 | 금전 차용을 증빙할 수 있는 서류 |
작성 예시(가정) : 거래금액 9억 원인 아파트를 사는 경우입니다. 예금 2억 5,000만 원, 살던 집 전세보증금을 돌려받은 돈 2억 원(부동산 처분대금 등), 부모에게 증여받은 돈 5,000만 원, 주택담보대출 4억 원이라면 자기자금 5억 원과 차입금 4억 원을 더해 9억 원이 됩니다. 이 합계가 계약서의 거래금액과 같아야 합니다.
예시의 증여 5,000만 원은 성인 자녀의 증여재산 공제 범위 안일 수 있지만, 계획서에 증여로 적는 이상 근거를 남겨 두는 편이 안전합니다. 공제 한도와 계산은 아파트 증여세 계산법 7단계 글에서 다뤘습니다.
자금조달계획서 작성 7단계
1단계: 제출 대상과 증빙 첨부 여부를 확인합니다
위 판단표로 대상인지 확인하고, 주택이 있는 지역이 투기과열지구인지 조정대상지역인지 계약일 기준으로 확인합니다. 헷갈리면 중개사나 관할 시·군·구청 부동산 거래신고 담당 부서에 문의하면 됩니다.
2단계: 필요한 돈의 전체 규모를 계산합니다
계획서에 적는 금액은 거래금액이지만, 실제로는 취득세와 중개보수, 등기 비용이 따로 듭니다. 이 돈까지 포함해 자금 계획을 세워야 잔금일에 부족하지 않습니다. 세금은 아파트 취득세 계산법 7단계, 수수료는 부동산 중개보수 계산법 글로 미리 계산해 보세요.
3단계: 자기자금을 항목별로 나눕니다
통장에 있는 돈이라도 출처에 따라 항목이 달라집니다. 원래 가지고 있던 예금은 예금액, 주식을 팔아 만든 돈은 매각대금, 부모에게 받은 돈은 증여로 적습니다. 한 계좌에 섞여 있다면 입금 내역을 보고 나누어 적습니다.
4단계: 차입금을 종류별로 적습니다
금융기관 대출은 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출로 구분해 적습니다. 대출 한도가 예상보다 적게 나오면 계획 전체가 흔들리므로, 계약 전에 은행 상담으로 가능 금액을 확인해 두어야 합니다. 한도 규제의 기본 개념은 LTV DTI DSR 차이 글에 정리해 두었습니다.
5단계: 지급 방식과 입주계획을 적습니다
대금을 계좌이체로 보내는지, 기존 세입자의 보증금을 승계하는지, 현금으로 주는 부분이 있는지 적습니다. 현금 지급이 있다면 사유를 적게 되어 있으니 가급적 계좌이체로 기록을 남기는 편이 설명하기 쉽습니다. 입주계획은 본인 입주인지 임대인지와 입주 예정 시기를 표시합니다.
6단계: 증빙서류를 발급받아 묶어 둡니다
투기과열지구라면 계획서에 적은 항목마다 서류를 첨부합니다. 대출이 아직 실행되지 않았거나 살던 집이 아직 팔리지 않아 서류를 낼 수 없는 항목은, 제출하지 못하는 사유를 적은 서류로 대신하고 나중에 요청이 오면 보완합니다. 첨부 의무가 없는 지역이라도 같은 서류를 한 폴더에 모아 두세요.
7단계: 기한 안에 제출하고 사본을 보관합니다
중개 거래라면 계약 후 25일 안에 중개사에게 전달하고, 직거래이거나 직접 내고 싶다면 부동산거래관리시스템 또는 관할 시·군·구청에 제출합니다. 제출한 계획서 사본과 증빙서류는 잔금 이후에도 보관합니다. 실제 자금 흐름이 계획과 달라졌다면 그 이유를 설명할 자료도 함께 남겨 둡니다.
자주 틀리는 부분과 소명 요청 대비
- 합계 불일치 : 자기자금과 차입금의 합이 거래금액과 다르면 접수 단계에서 보완 요청을 받습니다. 항목을 고친 뒤에는 합계를 다시 계산합니다.
- 부모에게 빌린 돈 : 차입으로 적으려면 차용증, 이자 지급 내역, 상환 계획이 있어야 설명이 됩니다. 기록 없이 오간 큰돈은 증여로 판단될 수 있으므로 세무 전문가와 먼저 상의하는 것이 좋습니다.
- 부부 공동명의 : 매수인이 여러 명이면 각자 본인 지분에 해당하는 계획서를 작성합니다. 한 사람의 소득으로 배우자 지분까지 치르면 부부 간 증여 문제가 생길 수 있습니다. 명의를 정하기 전 부부 공동명의 단독명의 비교 5단계 글을 참고하세요.
- 계획과 다른 실행 : 계획서 제출 뒤 대출 종류나 금액이 바뀌는 일은 흔합니다. 바뀐 내용과 이유를 서류로 남겨 두면 소명 요청에 대응할 수 있습니다.
- 미제출·거짓 기재 : 계획서를 내지 않거나 사실과 다르게 적으면 과태료 대상이 됩니다. 금액 기준은 위반 유형과 거래금액에 따라 달라지므로 현행 법령을 확인하세요.
관할 관청이나 국토교통부의 소명 요청은 잔금 뒤 몇 달이 지나서 오기도 합니다. 요청서를 받으면 기한 안에 계획서 항목별로 통장 거래내역과 증빙서류를 맞춰 제출하면 됩니다.
제출 전 체크리스트
- 계약일 기준으로 주택이 속한 지역의 규제지역 지정 여부를 확인했는지
- 부동산거래관리시스템에서 최신 서식을 내려받았는지
- 자기자금과 차입금의 합계가 계약서 거래금액과 같은지
- 예금, 매각대금, 증여, 처분대금을 출처대로 나누어 적었는지
- 증여나 가족 간 차입에 대한 신고서 또는 차용 기록을 갖췄는지
- 공동명의라면 매수인마다 계획서를 따로 작성했는지
- 계약일부터 25일(중개사 전달) 또는 30일(신고) 기한을 달력에 적었는지
- 제출한 계획서 사본과 증빙서류를 한곳에 보관했는지
자주 묻는 질문 10개
1. 6억 원 미만 주택은 자금조달계획서를 안 써도 되나요?
비규제지역이고 개인이 사는 6억 원 미만 주택이면 대상이 아닙니다. 규제지역 안의 주택이거나 매수인이 법인이면 금액과 관계없이 제출합니다.
2. 분양권이나 입주권을 살 때도 내나요?
주택을 공급받을 수 있는 권리의 거래도 제출 대상 기준에 해당하면 계획서를 냅니다. 금액 산정 방식은 관할 관청에 확인하세요.
3. 증빙서류는 원본을 내야 하나요?
온라인 제출 시에는 발급받은 서류를 파일로 첨부합니다. 발급일 기준 등 세부 요건은 접수 기관 안내를 따릅니다.
4. 전세를 끼고 사는 경우 보증금은 어디에 적나요?
승계하는 세입자의 보증금은 차입금의 임대보증금 항목에 적고, 지급 방식에는 보증금 승계로 표시합니다.
5. 잔금 대출이 아직 승인 전인데 어떻게 적나요?
받을 예정인 금액을 계획대로 적습니다. 증빙 첨부 대상 지역이라면 아직 서류를 낼 수 없는 사유를 적어 내고, 실행 뒤 요청이 오면 보완합니다.
6. 현금으로 보관하던 돈도 적을 수 있나요?
현금 등 그 밖의 자금 항목에 적을 수 있습니다. 다만 그만한 현금을 모을 소득이 있었다는 점을 소득 자료로 설명할 수 있어야 합니다.
7. 중개사에게 내 자금 내역을 보여 주기 싫습니다.
매수인이 계획서를 직접 제출할 수 있습니다. 이 경우에도 신고기한 30일은 같으므로 중개사와 제출 일정을 맞춰야 합니다.
8. 제출한 뒤 내용을 고칠 수 있나요?
기재 오류는 관할 시·군·구청에 정정 방법을 문의해 바로잡습니다. 단순 오기와 자금 출처 변경은 처리 방식이 다를 수 있습니다.
9. 계획서를 내면 세무조사를 받게 되나요?
제출만으로 조사가 시작되는 것은 아닙니다. 소득에 비해 취득 금액이 크거나 가족 간 자금 이동이 설명되지 않는 경우 자료가 과세 관청에 통보될 수 있습니다.
10. 토지를 살 때 쓰는 서식은 주택과 같은가요?
토지는 '토지취득자금 조달 및 토지이용계획서'라는 별도 서식을 씁니다. 입주계획 대신 토지 이용계획을 적습니다.
계획서 금액 밖에서 따로 준비해야 하는 세금을 이어서 확인할 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 — 거래신고 사항과 자금조달계획 제출 대상
- 국가법령정보센터 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 — 계획서 서식, 증빙서류 종류, 중개사 전달 기한
- 국토교통부 부동산거래관리시스템 — 거래신고와 계획서 제출, 최신 서식
- 국토교통부 — 규제지역 지정 현황과 거래신고 제도 안내
자료 확인일: 2026년 10월 10일
이 글은 제도 안내를 위한 일반 정보이며 개별 거래에 대한 법률·세무 자문을 대신하지 않습니다. 제출 대상 지역과 금액 기준, 서식 항목, 과태료 기준은 법령 개정과 규제지역 지정에 따라 달라질 수 있으니 계약 전에 관할 시·군·구청과 국토교통부 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.