송석의 부동산 경제 연구소 · 부동산 세금 · 자료 확인일 2026년 10월 18일
종합부동산세 계산법은 "6월 1일 기준으로 내 명의 주택의 공시가격을 모두 더하고, 기본공제(일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원)를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구하고, 세율을 적용한 다음 재산세 중복분과 세액공제를 빼는" 순서입니다. 2026년 12월 1일~15일에 내는 올해분은 현행법이 그대로 적용되며, 8월에 발표된 2026년 세제개편안은 국회를 통과하더라도 2027년 6월 1일 기준분부터 적용될 가능성이 큽니다. 아래에서 6단계 계산 순서, 세율표, 실제 숫자 예시, 고지서 받은 뒤 확인할 점까지 정리했습니다.
먼저 결론
- 과세기준일은 매년 6월 1일, 납부기간은 12월 1일~15일입니다.
- 기본공제는 일반 9억 원, 1세대 1주택자 12억 원이고 기준은 시세가 아니라 공시가격 합계입니다.
- 과세표준은 (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%로 구합니다.
- 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 줄일 수 있습니다.
- 2026년 세제개편안(실거주 1주택 14억 원 공제 등)은 아직 국회 심의 단계로, 올해 12월 고지분에는 적용되지 않습니다.
종합부동산세는 누가, 언제 내나
종합부동산세는 재산세를 낸 뒤, 보유 주택의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 사람에게 추가로 부과되는 국세입니다. 재산세가 집 한 채 단위로 매겨지는 지방세라면, 종부세는 사람 단위로 전국 주택을 합산한다는 점이 가장 큰 차이입니다.
납세의무는 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 생깁니다. 그래서 6월 2일에 집을 팔았어도 그해 종부세는 매도인이 내고, 6월 2일에 산 사람은 다음 해부터 냅니다. 잔금일을 6월 1일 전후로 잡을지 고민된다면 아파트 잔금일 절차 7단계에서 날짜별 영향을 함께 확인해 보세요.
고지서는 국세청이 계산해 보내는 정부부과 방식이 기본이므로, 대부분은 11월 말~12월 초에 받은 고지서대로 12월 15일까지 내면 됩니다. 다만 고지 내용이 사실과 다르거나 특례를 적용받고 싶다면 같은 기간에 신고로 바로잡을 수 있습니다.
종합부동산세 계산법 6단계
1단계: 세대와 주택 수를 판정합니다
6월 1일 현재 세대 전체가 주택 한 채만 갖고 있고, 그 집을 세대원 중 한 명이 단독으로 소유하면 1세대 1주택자입니다. 부부 공동명의 1주택은 원칙적으로 각자 9억 원씩 공제받되, 신청하면 1세대 1주택자 방식(12억 원 + 세액공제)을 선택할 수 있습니다.
2단계: 공시가격을 모두 더합니다
본인 명의 주택의 공시가격을 전국 단위로 합산합니다. 공동명의는 지분만큼만 더합니다. 시세나 실거래가가 아니라 공시가격이라는 점을 꼭 기억하세요.
3단계: 기본공제를 빼고 60%를 곱합니다
합계에서 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)을 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 나옵니다.
4단계: 세율을 적용해 산출세액을 구합니다
과세표준을 아래 세율표 구간에 넣어 계산합니다. 누진세율이므로 구간별로 나눠 계산하거나 누진공제를 활용합니다.
5단계: 재산세 중복분을 뺍니다
같은 금액에 재산세와 종부세가 이중으로 매겨지지 않도록, 종부세 과세표준에 해당하는 부분의 재산세 상당액을 공제합니다. 이 계산은 복잡해 홈택스 간이세액 계산이나 고지서로 확인하는 편이 정확합니다.
6단계: 세액공제와 상한을 적용하고 농특세를 더합니다
1세대 1주택자는 고령자 공제(만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)와 장기보유 공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%)를 합쳐 최대 80%까지 받습니다. 전년 대비 세부담 상한(150%)을 적용한 뒤, 최종 종부세액의 20%를 농어촌특별세로 더하면 실제 납부액이 됩니다.
2026년 주택분 세율표
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과~6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 원 초과~12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 원 초과~25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 원 초과~50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 원 초과~94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
3주택 이상이라도 과세표준이 12억 원 이하라면 2주택 이하와 같은 세율이 적용됩니다. 중과 세율은 과세표준 12억 원을 넘는 구간에서만 차이가 납니다.
숫자로 보는 계산 예시 2가지
예시 ① 1세대 1주택자, 공시가격 15억 원, 만 67세, 12년 보유
- 과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원
- 산출세액: 1억 8,000만 원 × 0.5% = 90만 원
- 세액공제: 고령자 30% + 장기보유 40% = 70% → 90만 원 × 30% = 27만 원
- 농어촌특별세 20% 더하면 약 32만 4,000원 (재산세 중복분 공제 전 간이 계산)
예시 ② 2주택자, 공시가격 합계 14억 원
- 과세표준: (14억 − 9억) × 60% = 3억 원
- 산출세액: 3억 원 × 0.5% = 150만 원
- 세액공제 없음 → 농특세 20% 더하면 약 180만 원 (재산세 중복분 공제 전 간이 계산)
같은 시세라도 1주택인지, 공동명의인지에 따라 세액 차이가 크게 납니다. 명의 구조별 비교는 부부 공동명의 단독명의 비교 5단계에서 양도세·취득세까지 함께 정리해 두었습니다.
고지서 받은 뒤 확인할 4가지
- 주택 수가 맞는지: 상속 지분, 일시적 2주택, 지방 저가주택처럼 주택 수에서 빠질 수 있는 경우가 반영됐는지 봅니다.
- 1세대 1주택 공제가 적용됐는지: 공동명의 1주택자가 특례를 원했다면 12월 신고 기간에 선택할 수 있는지 확인합니다.
- 세액공제 연령·보유기간: 6월 1일 기준 나이와 취득일이 정확한지 확인합니다.
- 분납 가능 여부: 납부할 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 납부기한 경과 후 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
2027년부터 달라질 수 있는 내용
정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에는 종부세 구조를 실거주 중심으로 바꾸는 내용이 담겼습니다. 핵심은 다음과 같습니다.
| 항목 | 현행 (2026년 12월 고지분) | 개편안 방향 |
|---|---|---|
| 실거주 1세대 1주택 공제 | 12억 원 | 14억 원으로 상향 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 유형별 단계적 인상 |
| 과표 6억~12억 원 세율 | 1.0% | 1.3%로 인상 |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 최대 80%, 금액 한도 없음 | 금액 상한 신설 |
비거주 1주택자 공제 등 일부 항목은 발표 이후 조정 논의가 이어지고 있어, 최종 내용은 국회 의결을 확인해야 합니다. 종부세는 6월 1일에 납세의무가 생기므로 개편안이 확정되더라도 첫 적용은 2027년 6월 1일 기준분이 될 가능성이 큽니다. 내년 상반기에 매도·증여·명의 변경을 고민한다면 아파트 양도소득세 계산법 7단계도 함께 확인하세요.
실수 방지 체크리스트
- 6월 1일 기준 세대 전체 주택 수를 확인했다
- 시세가 아니라 공시가격으로 합계를 냈다
- 공동명의 1주택이라면 9억 원 각자 공제와 12억 원 특례 중 유리한 쪽을 비교했다
- 세액공제 연령과 보유기간을 6월 1일 기준으로 계산했다
- 고지서의 주택 목록이 실제와 같은지 확인했다
- 250만 원 초과라면 분납 여부를 결정했다
- 12월 15일 납부기한을 일정에 넣었다
자주 묻는 질문 10개
1. 공시가격 12억 원 이하 1주택이면 종부세를 안 내나요?
1세대 1주택자이고 공시가격이 12억 원 이하라면 과세표준이 0원이 되어 종부세가 나오지 않습니다. 재산세는 별도로 냅니다.
2. 6월 1일에 잔금을 치르면 누가 내나요?
6월 1일 현재 소유자가 내므로, 그날 잔금을 치르고 소유권이 넘어갔다면 매수인이 납세의무자가 됩니다.
3. 부부 공동명의는 무조건 유리한가요?
공제 합계는 18억 원으로 크지만 세액공제를 받을 수 없어, 고령·장기보유라면 1세대 1주택 특례가 더 유리할 수 있습니다. 매년 비교가 필요합니다.
4. 오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
재산세가 주택으로 과세되는 주거용 오피스텔은 종부세에서도 주택으로 봅니다. 업무용으로 과세되면 주택분에 포함되지 않습니다.
5. 고지서를 안 받았으면 안 내도 되나요?
과세 대상인데 고지서를 받지 못했다면 홈택스에서 고지 내역을 확인하고 기한 안에 납부해야 가산세를 피할 수 있습니다.
6. 분납은 얼마까지 가능한가요?
세액이 250만 원 초과 500만 원 이하이면 250만 원을 넘는 금액, 500만 원 초과이면 세액의 절반 이하를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다.
7. 상속받은 주택 지분도 주택 수에 들어가나요?
일정 기간 이내이거나 지분율·가액이 작은 상속주택은 주택 수에서 제외되는 특례가 있습니다. 요건은 국세청 안내로 확인하세요.
8. 재산세 중복분은 어떻게 확인하나요?
고지서와 홈택스 세액 계산 화면에 공제액이 표시됩니다. 직접 계산이 복잡하므로 공식 계산 결과를 기준으로 삼는 것이 안전합니다.
9. 2027년 개편안 때문에 올해 집을 팔아야 하나요?
개편안은 아직 확정되지 않았고 개인마다 영향이 다릅니다. 양도세·취득세까지 함께 비교한 뒤 세무 전문가와 판단하는 것이 좋습니다.
10. 카드로 낼 수 있나요?
홈택스와 손택스에서 카드·계좌이체로 낼 수 있으며, 카드 납부는 수수료가 붙을 수 있습니다.
종부세·양도세·취득세를 명의 구조별로 이어서 확인할 수 있습니다.
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공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 종합부동산세법 — 과세기준일, 기본공제, 세율, 세액공제, 분납
- 국세청 — 종합부동산세 안내와 고지·신고 일정
- 홈택스 — 종합부동산세 간이세액 계산, 고지 조회, 납부
- 조세금융신문 – 2026 세제개편안 종부세 보도 — 실거주 1주택 공제 상향, 공정시장가액비율·세율 조정안
자료 확인일: 2026년 10월 18일
본 글은 일반적인 세금 정보이며 개인별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 계산 예시는 재산세 중복분 공제와 세부담 상한을 반영하지 않은 간이 계산이므로, 실제 세액은 고지서와 홈택스에서 확인하시고 매도·증여 등 결정 전에는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.