송석의 부동산 경제 연구소 · 등기 실무 · 자료 확인일 2026년 10월 16일
근저당 말소 방법의 핵심은 "대출을 다 갚았다고 등기부의 근저당이 저절로 지워지지 않는다"는 점입니다. 상환이 끝난 뒤 은행에서 해지 서류를 받고, 등록면허세를 낸 다음 등기소나 인터넷등기소에 말소등기를 신청해야 비로소 을구에 말소 표시가 남습니다. 직접 하면 부동산 1건 기준 세금 7,200원에 등기신청수수료 1,000~4,000원을 더해 1만원 안팎이면 끝납니다. 아래에서 비용표, 필요 서류, 신청 6단계, 매매 잔금일에 매도인 근저당을 지우는 순서까지 차례로 정리했습니다.
대법원 인터넷등기소 공식 사이트에서 최신 수수료와 신청 방법을 확인할 수 있습니다.
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| 근저당 말소 방법 셀프 비용 1만원 안팎을 안내하는 등기부와 도장 그림 |
근저당 말소 방법은 상환 후 서류를 받아 직접 신청하면 1만원 안팎으로 끝낼 수 있습니다.
먼저 결론
- 대출을 전액 갚아도 근저당은 그대로 남습니다. 소유자가 말소등기를 신청해야 지워집니다.
- 셀프 비용은 부동산 1건당 등록면허세 6,000원 + 지방교육세 1,200원에 등기신청수수료(전자 1,000원 / e-Form 3,000원 / 서면 4,000원)를 더한 금액입니다.
- 은행에서 받는 해지증서(해지 확인 서류)와 위임장, 등기필정보가 핵심 서류입니다.
- 집을 팔 때는 잔금일에 매도인 대출을 갚고 바로 말소를 접수하도록 계약서 특약에 적어 두는 것이 안전합니다.
- 말소 후에는 등기부등본을 다시 떼어 을구에 말소 표시가 됐는지 꼭 확인해야 끝입니다.
근저당은 왜 자동으로 지워지지 않을까
근저당권은 은행이 "앞으로 생길 대출금을 이 집으로 담보한다"는 내용을 등기부 을구에 올려 둔 권리입니다. 등기부는 신청이 있어야 바뀌는 장부라서, 대출 잔액이 0원이 되어도 은행이나 소유자가 말소를 신청하지 않으면 기록이 그대로 남습니다. 부동산등기법은 등기를 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하도록 정하고 있는데, 말소등기에서는 은행(근저당권자)이 서류를 넘겨주고 소유자가 신청하는 방식이 일반적입니다.
근저당이 남아 있으면 당장 불이익은 없어 보여도, 집을 팔거나 전세를 놓을 때 상대방이 "아직 빚이 있는 집"으로 오해할 수 있습니다. 또 근저당은 채권최고액 범위 안에서 다시 대출을 받을 수 있는 구조라서, 거래를 앞두고 있다면 상환과 동시에 말소까지 끝내 두는 것이 깔끔합니다. 등기부 을구를 읽는 방법이 익숙하지 않다면 아파트 잔금일 절차 7단계 글에서 잔금일 전후 등기부 확인 순서를 함께 보시면 이해가 빠릅니다.
근저당 말소 비용표: 셀프와 대행 비교
말소등기 비용은 대출 금액과 관계없이 부동산 1건당 정액입니다. 등록면허세는 지방세법에 따라 말소등기 1건에 6,000원이고, 그 20%인 지방교육세 1,200원이 붙어 합계 7,200원입니다. 여기에 대법원에 내는 등기신청수수료가 더해지는데, 2025년 8월 1일부터 말소등기는 서면 방문 4,000원, 전자표준양식(e-Form) 3,000원, 전자신청 1,000원으로 정리돼 있습니다.
| 신청 방식 | 등록면허세+지방교육세 | 등기신청수수료 | 1건 합계 | 이런 분께 맞음 |
|---|---|---|---|---|
| 등기소 방문(서면) | 7,200원 | 4,000원 | 11,200원 | 등기소가 가깝고 한 번에 끝내고 싶은 분 |
| e-Form(인터넷 작성 후 방문 제출) | 7,200원 | 3,000원 | 10,200원 | 신청서 작성이 걱정되는 분 |
| 전자신청 | 7,200원 | 1,000원 | 8,200원 | 사용자 등록을 마쳐 둔 분 |
| 은행·법무사 대행 | 7,200원 | 대행 방식에 따름 | 공과금 + 대행 보수 | 시간이 없거나 매매와 동시에 처리하는 분 |
계산 예시를 들어 보겠습니다. 아파트 한 채(집합건물 1건)에 근저당 1개가 있다면 전자신청 기준 8,200원입니다. 토지와 건물이 따로 등기된 단독주택이라면 부동산이 2건이므로 등록면허세와 수수료가 각각 2번 붙어 서면 기준 22,400원이 됩니다. 같은 집에 근저당이 두 개라면 말소할 권리마다 비용을 다시 계산해야 합니다. 대행 보수는 정해진 금액이 없으니 맡기기 전에 공과금과 보수를 나눠서 견적을 받아 보시기 바랍니다.
근저당 말소 방법 6단계
1단계: 대출 완납과 한도 해지를 함께 요청합니다
대출을 다 갚으면서 "근저당 해지까지 해 달라"고 은행에 분명히 말해야 합니다. 마이너스통장이나 한도대출처럼 같은 근저당에 묶인 다른 대출이 남아 있으면 해지가 되지 않습니다. 완납 확인서를 함께 받아 두면 나중에 다툼이 생겨도 근거가 됩니다.
2단계: 은행에서 말소 서류를 받습니다
일반적으로 해지증서(또는 해지 확인서), 은행 명의 위임장, 근저당 설정 때 받은 등기필증이나 등기필정보, 법인 등기사항증명서 같은 자격 서류를 받습니다. 은행마다 서류 이름과 묶음이 조금 다를 수 있으니 "셀프 말소용 서류 일체"라고 요청하는 것이 정확합니다.
3단계: 등기부등본으로 대상 근저당을 확인합니다
을구에서 말소할 근저당의 접수번호와 순위번호를 확인합니다. 근저당에 질권이나 이전 부기등기가 붙어 있으면 이해관계인 승낙서가 추가로 필요할 수 있으니, 신청 전에 부기 기록이 있는지 꼭 봐야 합니다.
4단계: 등록면허세를 납부합니다
위택스에서 부동산 소재지 기준으로 말소등기 등록면허세를 신고·납부하거나, 등기소 근처 은행에서 납부할 수 있습니다. 납부 후 받는 영수필확인서는 신청서에 첨부하는 서류이므로 잘 보관합니다.
5단계: 말소등기를 신청합니다
인터넷등기소에서 전자신청을 하거나 e-Form으로 신청서를 작성해 출력한 뒤 관할 등기소에 제출합니다. 방문 신청이라면 신분증과 은행 서류, 영수필확인서, 등기신청수수료 납부 영수증을 챙깁니다. 메뉴 이름은 사이트 개편에 따라 조금 다르게 보일 수 있습니다.
6단계: 처리 후 등기부를 다시 확인합니다
보통 며칠 안에 처리되며, 등기부등본을 다시 떼었을 때 해당 근저당에 빨간 줄과 함께 말소 기록이 생겼다면 완료입니다. 등기필 통지서나 완료 문자를 받았더라도 등기부를 직접 확인하는 습관이 가장 확실합니다.
매매 잔금일에 매도인 근저당을 지우는 순서
집을 사는 쪽이라면 매도인의 근저당이 잔금일에 확실히 지워지는지가 가장 중요합니다. 현장에서는 매수인이 잔금 일부를 매도인 대출 은행에 직접 상환하고, 매수인 측 법무사가 같은 날 말소와 소유권이전을 함께 접수하는 방식이 많이 쓰입니다. 계약서에는 "매도인은 잔금 수령과 동시에 을구 ○번 근저당을 말소하며, 말소 비용은 매도인이 부담한다"는 식으로 대상과 비용 부담을 구체적으로 적어 두는 것이 좋습니다.
잔금일 전체 흐름은 아파트 잔금일 절차 7단계, 이전등기 전에 내야 하는 세금은 아파트 취득세 계산법 7단계에서 이어서 확인할 수 있습니다. 대출을 끼고 집을 사는 경우라면 자금조달계획서 작성 방법도 함께 준비해야 합니다.
상황별 판단 기준
· 대출만 갚고 집은 계속 보유: 셀프 전자신청이 가장 저렴합니다.
· 집을 파는 날 상환: 매수인 측 법무사와 동시 처리하고 비용 부담을 특약으로 정합니다.
· 대출을 다른 은행으로 옮김: 새 은행이 기존 근저당 말소와 신규 설정을 함께 처리하는 경우가 많으니 비용 항목을 확인합니다.
· 근저당이 여러 개이거나 부기등기가 있음: 서류가 복잡해지므로 등기소 상담이나 대행을 고려합니다.
실수 방지 체크리스트
- 상환할 때 "근저당 해지"까지 요청했는지
- 같은 근저당에 묶인 마이너스통장·보증 대출이 남아 있지 않은지
- 은행 서류의 부동산 표시와 등기부의 지번·동호수가 일치하는지
- 을구에 질권·이전 같은 부기등기가 붙어 있지 않은지
- 부동산이 몇 건인지(토지·건물 별도 등기 여부) 확인하고 비용을 계산했는지
- 등록면허세 영수필확인서를 신청서에 첨부했는지
- 매매 거래라면 말소 대상과 비용 부담을 계약서 특약에 적었는지
- 처리 후 등기부등본을 다시 떼어 말소 표시를 확인했는지
자주 묻는 질문 10개
1. 대출을 다 갚으면 은행이 알아서 말소해 주나요?
은행이 대행 서비스를 안내하는 경우도 있지만 자동은 아닙니다. 상환할 때 말소 방법을 직접 정해서 요청해야 합니다.
2. 근저당을 안 지우면 불이익이 있나요?
법적 벌칙은 없지만 매매나 전세 계약 때 상대방이 불안해하고, 거래 직전에 서류를 다시 구해야 하는 번거로움이 생깁니다.
3. 셀프 말소 비용은 정확히 얼마인가요?
부동산 1건 기준 등록면허세와 지방교육세 7,200원에 등기신청수수료를 더해 전자신청 8,200원, e-Form 10,200원, 서면 11,200원입니다.
4. 아파트는 토지와 건물로 2건인가요?
아파트 같은 집합건물은 대지권이 함께 등기되어 보통 1건으로 처리합니다. 단독주택처럼 토지와 건물이 따로 등기된 경우는 2건입니다.
5. 세입자도 근저당 말소를 신청할 수 있나요?
말소등기는 소유자와 근저당권자의 권리에 관한 등기라서 임차인이 직접 신청할 수는 없습니다.
6. 등기필증을 잃어버렸으면 말소가 안 되나요?
등기필증은 근저당권자인 은행 쪽 서류이므로 은행에 확인합니다. 분실 시에는 확인서면 등 대체 절차가 있으니 은행이나 등기소에 문의하세요.
7. 전자신청은 누구나 할 수 있나요?
인터넷등기소 사용자 등록과 인증서가 필요합니다. 처음이라면 사용자 등록을 위해 등기소를 한 번 방문해야 할 수 있습니다.
8. 처리 기간은 얼마나 걸리나요?
등기소 업무량에 따라 다르지만 보통 며칠 안에 끝납니다. 정확한 진행은 인터넷등기소의 신청사건 처리 현황에서 확인할 수 있습니다.
9. 매도인 근저당 말소 비용은 누가 내나요?
매도인의 채무를 정리하는 비용이라 매도인이 부담하는 것이 일반적이지만, 계약서 특약에 명시해야 분쟁이 없습니다.
10. 말소된 근저당 기록은 등기부에서 완전히 사라지나요?
삭제되지 않고 빨간 줄과 말소 기록으로 남습니다. 현재 유효한 권리만 보고 싶다면 등기부 발급 시 "말소사항 포함 여부"를 선택하면 됩니다.
잔금 지급부터 이전등기까지 기한과 서류를 정리한 글입니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 대법원 인터넷등기소 — 말소등기 전자신청·e-Form 작성, 등기신청수수료 납부
- 국가법령정보센터 — 부동산등기법(공동신청 원칙), 지방세법 제28조(말소등기 등록면허세 정액), 등기사항증명서 등 수수료규칙
- 위택스 — 등록면허세 신고·납부
자료 확인일: 2026년 10월 16일
작성: 송석 · 송석의 부동산 경제 연구소
본 글은 일반적인 등기 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문을 대신하지 않습니다. 세금과 수수료, 신청 절차는 법령 개정이나 기관 사정에 따라 바뀔 수 있으므로 신청 전에 인터넷등기소와 관할 등기소에서 다시 확인하시기 바랍니다.