분양권 양도세는 분양권을 산 날부터 판 날까지 1년이 안 되면 양도차익의 70%, 1년 이상이면 60%를 단일세율로 냅니다(지방소득세 10% 별도). 일반 주택처럼 보유기간이 길다고 세율이 내려가거나 장기보유특별공제를 받을 수 없어, 프리미엄 대부분이 세금으로 나갈 수 있습니다. 또 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 비과세를 판단할 때 주택 수에 포함되니, 매도 전에 세율과 주택 수 영향을 함께 따져야 합니다.
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| 분양권 양도세 세율 1년 미만 70%를 나타낸 아파트와 열쇠 그림 |
분양권 양도세는 보유기간 1년을 기준으로 세율이 70%와 60%로 나뉩니다.
국세청 홈택스에서 분양권 양도세를 미리 계산하고 신고할 수 있습니다.
먼저 결론
- 분양권 세율: 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%(지방소득세 포함 시 77%·66%)
- 조합원 입주권은 1년 미만 70%, 2년 미만 60%, 2년 이상 기본세율로 분양권과 다릅니다.
- 분양권은 장기보유특별공제가 없고, 연 250만 원 기본공제만 적용됩니다.
- 2021년 1월 1일 이후 취득 분양권은 1세대 1주택 비과세 판단 때 주택 수에 들어갑니다.
- 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고해야 가산세를 피합니다.
분양권 양도세 세율표
「소득세법」 제104조는 분양권과 입주권에 일반 부동산과 다른 세율을 정해 두었습니다. 분양권은 조정대상지역 여부와 상관없이 같은 세율입니다.
| 보유기간 | 분양권 | 조합원 입주권 | 참고: 일반 주택 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 60% | 기본세율(6~45%) | 기본세율(6~45%) |
가장 큰 차이는 마지막 줄입니다. 일반 주택과 입주권은 2년이 지나면 누진 기본세율로 내려가지만, 분양권은 아무리 오래 보유해도 60%입니다. 세율은 2026년 11월 현재 현행 법령 기준이며, 개정 논의가 있을 수 있으니 매도 전 다시 확인하세요.
분양권 양도세 계산 예시
아래는 계산 원리를 보여 주는 가정 사례입니다.
- 분양가 5억 원 아파트 분양권, 계약금 5천만 원 납부
- 프리미엄 5천만 원을 받고 매도, 중개보수 등 필요경비 300만 원
| 항목 | 10개월 보유(70%) | 18개월 보유(60%) |
|---|---|---|
| 양도차익(프리미엄 − 경비) | 4,700만 원 | 4,700만 원 |
| 기본공제 | 250만 원 | 250만 원 |
| 과세표준 | 4,450만 원 | 4,450만 원 |
| 양도소득세 | 3,115만 원 | 2,670만 원 |
| 지방소득세(10%) 포함 합계 | 약 3,427만 원 | 약 2,937만 원 |
| 세후 남는 돈 | 약 1,273만 원 | 약 1,763만 원 |
같은 프리미엄인데 1년을 넘겨 팔면 약 490만 원이 덜 나갑니다. 반대로 1년이 넘으면 더 기다려도 세율은 그대로이므로, 분양권 매도 시점은 “1년 경과 여부”가 가장 중요한 기준입니다.
분양권이 주택 수에 들어가는 경우
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세나 다주택 판단 때 주택 수에 포함됩니다. 그래서 집 한 채를 가진 사람이 분양권을 사면, 기존 집을 팔 때 2주택자로 판단될 수 있습니다.
- 예외 특례: 1주택자가 분양권을 취득한 뒤 3년 안에 기존 주택을 팔거나, 분양 주택 완공 후 일정 기간 안에 이사·처분하는 경우 비과세 특례가 있습니다.
- 판단 시점: 분양권 취득일은 당첨된 경우 계약일이 아니라 당첨일 기준으로 보는 등 세부 기준이 있어, 특례를 쓰려면 날짜를 정확히 확인해야 합니다.
세금 줄이는 판단 기준
| 상황 | 검토할 선택 |
|---|---|
| 보유 11개월 차 | 잔금일을 1년 이후로 잡으면 세율 70% → 60% |
| 같은 해 손해 본 부동산이 있음 | 같은 연도에 팔아 양도차손과 통산 |
| 입주까지 기다릴 수 있음 | 완공 후 주택으로 보유하면 기본세율·장기보유특별공제 가능 |
| 부부 공동명의 | 각자 기본공제 250만 원 적용 |
프리미엄을 실제보다 낮게 적는 다운계약은 탈세이며, 적발되면 가산세 40%와 과태료가 붙습니다. 절세는 시점과 구조로 하는 것이 안전합니다.
분양권 양도세 신고 6단계
1단계: 취득일과 양도일을 확정합니다
당첨 분양권은 당첨일, 전매로 산 분양권은 잔금일을 취득일로 보고, 판 날은 잔금일입니다.
2단계: 필요경비 증빙을 모읍니다
매수 때 낸 프리미엄, 중개보수, 계약서 작성비 영수증을 준비합니다. 계약금·중도금은 양도가액과 취득가액에 함께 들어가 차익에는 영향이 없습니다.
3단계: 세율 구간을 확인합니다
1년 미만인지 이상인지 날짜를 하루 단위로 확인합니다.
4단계: 홈택스에서 예정신고합니다
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 “양도소득세 예정신고”로 신고합니다.
5단계: 지방소득세를 함께 신고합니다
홈택스 신고 후 위택스 연계로 양도세의 10%를 신고·납부합니다.
6단계: 주택 수 영향을 기록해 둡니다
분양권 매도로 다른 주택의 비과세 판단이 바뀌는지 메모해 두면 다음 거래 때 실수를 줄일 수 있습니다.
실수 방지 체크리스트
- 보유기간 1년 경과일을 정확히 계산했는지
- 분양권과 조합원 입주권 세율을 혼동하지 않았는지
- 장기보유특별공제를 넣어 계산하지 않았는지
- 다운계약 요구에 응하지 않았는지
- 예정신고 기한(말일부터 2개월)을 지켰는지
- 기존 주택의 비과세 판단에 미치는 영향을 확인했는지
자주 묻는 질문 10개
1. 분양권 양도세 세율은 얼마인가요?
보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60%이며 지방소득세 10%가 따로 붙습니다.
2. 2년 넘게 보유하면 기본세율이 되나요?
분양권은 안 됩니다. 조합원 입주권과 일반 주택만 2년 이상 시 기본세율입니다.
3. 장기보유특별공제는 받을 수 있나요?
분양권은 주택이 아닌 권리라 장기보유특별공제 대상이 아닙니다.
4. 손해 보고 팔면 신고 안 해도 되나요?
세금은 없지만 같은 해 다른 양도차익과 통산하려면 신고하는 것이 좋습니다.
5. 분양권도 주택 수에 들어가나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 비과세 판단 시 주택 수에 포함됩니다.
6. 부부가 반씩 가지면 세금이 줄어드나요?
세율은 같지만 기본공제 250만 원을 각자 받아 조금 줄어듭니다.
7. 프리미엄이 없는 무피 매도도 신고하나요?
양도차익이 없으면 세금도 없지만, 거래 사실 확인을 위해 신고해 두면 안전합니다.
8. 마이너스 프리미엄으로 팔면요?
양도차손이 생기며, 같은 해 다른 양도차익과 통산할 수 있습니다.
9. 예정신고를 놓치면 어떻게 되나요?
무신고 가산세 20%와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다. 늦었더라도 빨리 기한후신고를 하세요.
10. 입주 후 팔면 세금이 달라지나요?
완공 후에는 주택으로 보아 보유기간에 따라 기본세율과 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
공식 출처와 확인일
- 국가법령정보센터 「소득세법」 — 제104조 분양권·입주권 세율, 제105조 예정신고
- 국세청 홈택스 — 양도소득세 모의계산·신고
자료 확인일: 2026년 11월 1일 · 작성자: 송석
본 글은 일반적인 세금 정보이며 개인별 세무 판단을 대신하지 않습니다. 실제 신고 전 국세청 상담센터(126)나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.